Kdor želi danes prodati ali oddati nepremičnino, hitro ugotovi: časi, ko so šteli le lokacija, kvadratura in razporeditev prostorov, so mimo. En dejavnik se je na nepremičninskem trgu potihoma razvil v absolutni odločilni kriterij: energetska učinkovitost.
Toda zakaj je energetsko učinkovita stavba nenadoma tako pomembna za uspeh na trgu? In katere zakonske obveznosti morajo lastniki upoštevati? V tem prispevku boste izvedeli, zakaj je energetska učinkovitost vaš največji adut za uspešno prodajo ali hitro oddajo.
Zakonska obveznost: Brez energetske izkaznice ne gre
Kdor v Nemčiji oglašuje, prodaja ali na novo oddaja nepremičnino, se ji ne more izogniti: energetski izkaznici. Ta je zakonsko predpisana (v skladu z Zakonom o energetiki stavb, GEG) in jo je treba potencialnim kupcem ali najemnikom predložiti najkasneje ob ogledu nepremičnine.
Že v nepremičninskem oglasu morajo biti navedeni pomembni podatki:
- Vsebina energetske izkaznice (izkaznica o potrebah ali porabi)
- Končna energetska potreba ali poraba stavbe
- Razred energetske učinkovitosti (od A+ do H)
- Leto gradnje stavbe in glavni vir energije (npr. plin, toplotna črpalka, kurilno olje)
Pozor, globa: Kdor pozabi navesti podatke v oglasu ali izkaznice ne predloži pravočasno, tvega visoke kazni do 10.000 evrov.
Prodajni dejavnik: Višja vrednost in hitrejša izvedba
Razred energetske učinkovitosti nepremičnine neposredno vpliva na njeno tržno vrednost. Hiše z razredi od A+ do C se prodajo bistveno dražje kot tako imenovani "primeri za sanacijo" z razredi od F do H.
Zakaj kupci ciljno iščejo energetsko učinkovitost:
- Dolgoročna varnost: Kupci želijo vedeti, ali jih v prihodnjih letih čakajo drage obvezne sanacije (npr. menjava ogrevalnega sistema ali izolacija fasade).
- Dodatni stroški nakupa in financiranje: Mnoge banke danes ponujajo ugodnejša "zelena posojila" ali obrestne popuste za nakup energetsko učinkovitih hiš (npr. standard KfW).
- Stabilnost vrednosti: Energetsko učinkovita nepremičnina je odporna na krize in ohranja svojo vrednost tudi ob naraščajočih cenah energije.
Za vas kot prodajalca dobra energetska učinkovitost pomeni: manj prostora za pogajanja za kupca, višjo prodajno ceno in hitrejšo izvedbo posla.
Dejavnik oddaje: Nizki obratovalni stroški kot magnet
Za najemnike hladna najemnina že dolgo ni več edino merilo. Zaradi močno nihajočih cen energije je v ospredje stopila topla najemnina (tako imenovana "druga najemnina").
Prednosti za najemodajalce pri visoki energetski učinkovitosti:
- Manjše tveganje izpraznjenosti: Stanovanja z nizkimi stroški ogrevanja so na trgu zelo iskana in jih je mogoče hitreje ponovno oddati.
- Prihranek pri dajatvah za CO2: Od januarja 2023 se dajatev za CO2 za stroške ogrevanja deli med najemodajalca in najemnika – in sicer stopenjsko glede na energetsko učinkovitost stavbe. Slabša kot je izolacija stavbe, več mora najemodajalec plačati iz lastnega žepa. Pri energetsko učinkoviti hiši stroške skoraj v celoti nosi najemnik.
- Zadovoljni najemniki: Dobra klima v prostoru (brez prepiha, brez tveganja za plesen zaradi sodobne izolacije) zagotavlja dolgoročne in zadovoljne najemnike.
Naložba v energetsko učinkovitost se izplača
Ne glede na to, ali gre za prodajo ali oddajo: energetska učinkovitost stavbe ni več le "eko tema", temveč trd gospodarski dejavnik.
Če ste lastnik starejše nepremičnine, se lahko pred prodajo ali novo oddajo splača izvesti ciljne energetske posodobitve (kot je menjava starega ogrevalnega sistema ali izolacija podstrešja). Investicijske stroške pogosto zlahka povrnete z višjo prodajno ali najemno ceno.
Razlika med najboljšim (A) in najslabšim razredom (H) je ogromna. Stavba razreda H porabi v povprečju pet- do osemkrat več energije kot stavba razreda A.
Tukaj je konkreten primer izračuna za povprečno enodružinsko hišo s 140 m² bivalne površine (na podlagi povprečnih stroškov energije pribl. 15 do 20 centov na kWh za plin/toploto):
| Energetski razred | Poraba na m² / leto | Skupna poraba (140 m²) | Ocenjeni stroški ogrevanja / leto |
|---|---|---|---|
| Razred A (Vrhunski standard / novogradnja) | pribl. 30 - 50 kWh | pribl. 5.600 kWh | pribl. 980 € |
| Razred H (Nesanirana stara gradnja) | nad 250 kWh | pribl. 35.000 kWh | pribl. 6.100 € in več |
Potencial prihranka na prvi pogled:
- Letni prihranek: Pri prehodu iz razreda H v A prihranite pribl. 5.000 € do 5.500 € na leto samo pri stroških ogrevanja in tople vode.
- Dodatni prihranek pri oddaji (dajatev za CO2): Pri razredu H mora najemodajalec sam plačati do 95 % državne dajatve za CO2. Pri razredu A to skoraj v celoti plača najemnik. Sanacija torej lastniku neposredno prihrani tudi davke in dajatve.
Slab razred energetske učinkovitosti (kot so F, G ali H) je danes eden najmočnejših argumentov za pogajanja o ceni pri nakupu nepremičnine. Kupci stanje nepremičnine ciljno izkoriščajo za drastično znižanje ponudbene cene.
Zakaj energetski razred znižuje ceno:
- Kalkulacija stroškov sanacije: Kupci stroške prihajajoče sanacije (npr. nova ogrevalna naprava, izolacija strehe, menjava oken) neposredno odštejejo od kupnine. Ti stroški lahko hitro znašajo od 50.000 € do več kot 100.000 €.
- Zakonska obveznost sanacije: V skladu z Zakonom o energetiki stavb (GEG) so kupci pogosto zakonsko zavezani, da v dveh letih po vselitvi izvedejo določene ukrepe (kot je izolacija podstrešja ali menjava starih kotlov s konstantno temperaturo).
- Težje financiranje: Banke danes zelo natančno preverjajo energetsko izkaznico. Pri slabih razredih pogosto zahtevajo višji delež lastnih sredstev ali pa obrestni meri dodajo pribitek za tveganje, saj je tveganje za neplačila zaradi naraščajočih stroškov energije večje.
Kolikšen popust je realen?
Odvisno od regije in stanja na trgu razredi od F do H vodijo do opaznih znižanj cen v primerjavi z energetsko saniranimi nepremičninami:
| Stanje na trgu / Regija | Tipično znižanje cene pri razredu F-H |
|---|---|
| A-lokacije (Iskana velika mesta) | pribl. 5 % do 15 % (lokacija veliko kompenzira, vendar se sanirano proda bolje) |
| B- in C-lokacije (Podeželje / primestje) | 20 % do 35 % (tukaj lahko nerenovirane hiše postanejo neprodajljive) |
Za prodajalce: Kdor pred prodajo ne sanira, naj ceno od začetka postavi realno, da se izogne dolgotrajnim pogajanjem ali izgubi ugleda nepremičnine ("neprodajljiva nepremičnina").
Za kupce: Energetska izkaznica je popoln vodnik za ogled. V dvomu dodatno angažirajte energetskega svetovalca, da določi natančne stroške sanacije in jih uporabite kot točno osnovo za pogajanja.