Kto chce dnes predať alebo prenajať nehnuteľnosť, rýchlo zistí, že časy, keď rozhodovala len lokalita, rozloha a dispozícia izieb, sú preč. Jeden faktor sa nenápadne stal absolútnym rozhodujúcim kritériom na realitnom trhu: energetická hospodárnosť.
Prečo je však energeticky úsporná budova zrazu taká dôležitá pre úspech na trhu? A aké zákonné povinnosti musia majitelia dodržiavať? V tomto článku sa dozviete, prečo je energetická hospodárnosť vašou najväčšou pákou pre úspešný predaj alebo rýchly prenájom.
Zákonná povinnosť: Bez energetického certifikátu to nejde
Kto v Nemecku inzeruje, predáva alebo nanovo prenajíma nehnuteľnosť, nevyhne sa mu: energetický certifikát. Je zákonom predpísaný (podľa zákona o energetike budov, skrátene GEG) a potenciálnym kupujúcim alebo nájomcom musí byť predložený bez vyzvania najneskôr pri obhliadke.
Už v inzeráte nehnuteľnosti musia byť uvedené dôležité základné údaje:
- Obsah energetického certifikátu (certifikát založený na potrebe alebo spotrebe)
- Konečná energetická potreba alebo spotreba budovy
- Trieda energetickej hospodárnosti (od A+ po H)
- Rok výstavby budovy a hlavný zdroj energie (napr. plyn, tepelné čerpadlo, olej)
Pozor, pokuta: Kto zabudne na údaje v inzeráte alebo nepredloží certifikát včas, riskuje citlivé pokuty až do výšky 10 000 eur.
Faktor predaja: Vyššia hodnota a rýchlejšie vybavenie
Trieda energetickej hospodárnosti nehnuteľnosti má priamy vplyv na jej trhovú hodnotu. Domy s triedami A+ až C sa dajú predať výrazne drahšie ako takzvané "prípady na sanáciu" s triedami F až H.
Prečo kupujúci cielene hľadajú energetickú hospodárnosť:
- Budúca istota: Kupujúci chcú vedieť, či ich v najbližších rokoch čakajú drahé povinnosti sanácie (napr. výmena kúrenia alebo zateplenie fasády).
- Vedľajšie náklady na kúpu a financovanie: Mnohé banky medzitým poskytujú výhodnejšie "zelené úvery" alebo úrokové zľavy na kúpu energeticky úsporných domov (KfW).
- Stabilita hodnoty: Energeticky úsporná nehnuteľnosť je odolná voči krízam a zachováva si svoju hodnotu aj pri rastúcich cenách energií.
Pre vás ako predávajúceho znamená dobrá energetická hospodárnosť: menší priestor na vyjednávanie pre kupujúceho, vyššiu predajnú cenu a rýchlejšie vybavenie.
Faktor prenájmu: Nízke vedľajšie náklady ako magnet
Pre nájomcov už dávno nie je čisté nájomné jediným kritériom. Kvôli silne kolísajúcim cenám energií sa do popredia dostalo nájomné vrátane energií (takzvané "druhé nájomné").
Výhody pre prenajímateľov pri vysokej energetickej hospodárnosti:
- Nižšie riziko neobsadenosti: Byty s nízkymi nákladmi na kúrenie sú na trhu veľmi žiadané a dajú sa rýchlejšie prenajať.
- Úspora CO2 poplatku: Od januára 2023 sa CO2 poplatok za náklady na kúrenie delí medzi prenajímateľa a nájomcu – a to odstupňovane podľa energetickej hospodárnosti budovy. Čím horšie je budova zateplená, tým viac musí prenajímateľ platiť z vlastného vrecka. Pri energeticky úspornom dome znáša náklady takmer výlučne nájomca.
- Spokojní nájomcovia: Dobrá vnútorná klíma (žiadny prievan, žiadne riziko plesní vďaka modernej izolácii) zabezpečuje dlhodobých a spokojných nájomcov.
Investícia do energetickej hospodárnosti sa vypláca
Či už ide o predaj alebo prenájom: energetická hospodárnosť budovy už nie je len "eko-téma", ale tvrdý ekonomický faktor.
Ak ste majiteľom staršej nehnuteľnosti, pred predajom alebo novým prenájmom sa môže oplatiť vykonať cielené energetické modernizácie (ako výmena starého kúrenia alebo zateplenie najvyššieho stropu). Investičné náklady často ľahko získate späť vďaka vyššej predajnej cene alebo nájomnému.
Rozdiel medzi najlepšou triedou (A) a najhoršou triedou (H) je obrovský. Budova triedy H spotrebuje v priemere päť- až osemkrát viac energie ako budova triedy A.
Tu je konkrétny príklad výpočtu pre priemerný rodinný dom so 140 m² obytnej plochy (založený na priemerných nákladoch na energiu cca 15 až 20 centov za kWh za plyn/teplo):
| Energetická trieda | Spotreba na m² / rok | Celková spotreba (140 m²) | Odhadované náklady na kúrenie / rok |
|---|---|---|---|
| Trieda A (Top štandard / novostavba) | cca 30 - 50 kWh | cca 5 600 kWh | cca 980 € |
| Trieda H (Nesanovaná starostavba) | viac ako 250 kWh | cca 35 000 kWh | cca 6 100 € a viac |
Potenciál úspor na prvý pohľad:
- Ročná úspora: Pri prechode z H na A ušetríte cca 5 000 € až 5 500 € ročne na čistých nákladoch na kúrenie a teplú vodu.
- Dodatočná úspora pri prenájme (CO2 poplatok): Pri triede H musí prenajímateľ zaplatiť až 95 % štátneho CO2 poplatku sám. Pri triede A ho platí takmer úplne nájomca. Sanácia teda majiteľovi priamo šetrí aj dane a poplatky.
Zlá trieda energetickej hospodárnosti (ako F, G alebo H) je dnes jedným z najsilnejších argumentov pri cenových vyjednávaniach pri kúpe nehnuteľnosti. Kupujúci cielene využívajú stav nehnuteľnosti na masívne zníženie ponúkanej ceny.
Prečo energetická trieda znižuje cenu:
- Kalkulácia nákladov na sanáciu: Kupujúci odpočítavajú náklady na nadchádzajúcu sanáciu (napr. nové kúrenie, zateplenie strechy, výmena okien) priamo z kúpnej ceny. Tieto náklady môžu rýchlo dosiahnuť 50 000 € až viac ako 100 000 €.
- Zákonná povinnosť sanácie: Podľa zákona o energetike budov (GEG) sú kupujúci často zo zákona povinní vykonať určité opatrenia (ako zateplenie najvyšších stropov alebo výmenu starých kotlov s konštantnou teplotou) do dvoch rokov od nasťahovania.
- Ťažšie financovanie: Banky medzitým veľmi pozorne kontrolujú energetický certifikát. Pri zlých triedach často vyžadujú vyšší podiel vlastného kapitálu alebo pridávajú rizikovú prirážku k úrokovej sadzbe, pretože riziko platobnej neschopnosti v dôsledku rastúcich nákladov na energie je vyššie.
Aká zľava je realistická?
V závislosti od regiónu a situácie na trhu vedú energetické triedy F až H k citeľným cenovým zrážkam v porovnaní s energeticky sanovanými nehnuteľnosťami:
| Situácia na trhu / Región | Typická cenová zrážka pri triede F-H |
|---|---|
| A-lokality (žiadané veľkomestá) | cca 5 % až 15 % (lokalita veľa zachráni, ale sanované sa predáva lepšie) |
| B- a C-lokality (vidiek / zázemie miest) | 20 % až 35 % (tu sa môžu nesanované domy stať nepredajnými ležiakmi) |
Pre predávajúcich: Kto pred predajom nesanuje, mal by cenu od začiatku nastaviť realisticky, aby sa vyhol zdĺhavým vyjednávaniam alebo strate imidžu nehnuteľnosti ("ležiak").
Pre kupujúcich: Energetický certifikát je perfektným sprievodcom pri obhliadke. V prípade pochybností si dodatočne zavolajte energetického poradcu, aby určil presné náklady na sanáciu a využil ich ako presný základ pre vyjednávanie.