Энергоэффективность недвижимости: почему это критически важно для продажи и аренды

Сегодня те, кто хочет продать или сдать недвижимость, быстро понимают: времена, когда учитывались только местоположение, площадь и планировка, прошли. Один фактор незаметно стал абсолютным решающим критерием на рынке недвижимости: энергоэффективность.

Но почему энергоэффективное здание внезапно стало так важно для успеха на рынке? И какие юридические обязательства должны соблюдать собственники? В этой статье вы узнаете, почему энергоэффективность — ваш главный рычаг для успешной продажи или быстрой сдачи в аренду.

Юридическое обязательство: без энергетического паспорта не обойтись

Тот, кто размещает объявление о продаже или новой аренде недвижимости в Германии, не может обойтись без него: энергетического паспорта (Energieausweis). Он является обязательным по закону (согласно Закону об энергетике зданий, GEG) и должен быть предоставлен потенциальным покупателям или арендаторам не позднее момента осмотра объекта.

Уже в объявлении о недвижимости должны быть указаны важные ключевые данные:

• Тип энергетического паспорта (на основе потребности или на основе потребления)
• Конечная потребность или потребление энергии зданием
• Класс энергоэффективности (от A+ до H)
• Год постройки здания и основной источник энергии (например, газ, тепловой насос, мазут)

Внимание, штрафы: Тот, кто забывает указать данные в объявлении или не предоставляет паспорт вовремя, рискует получить значительные штрафы в размере до 10 000 евро.

Фактор продажи: более высокая стоимость и быстрое оформление сделки

Класс энергоэффективности недвижимости напрямую влияет на ее рыночную стоимость. Дома классов A+–C продаются значительно дороже, чем так называемые «объекты под санацию» классов F–H.

Почему покупатели целенаправленно ищут энергоэффективность:

• Перспективы на будущее: Покупатели хотят знать, ожидают ли их в ближайшие годы дорогостоящие обязательства по санации (например, замена системы отопления или утепление фасада).
• Дополнительные расходы и финансирование: Многие банки теперь предлагают более выгодные «зеленые кредиты» или скидки по процентным ставкам при покупке энергоэффективных домов (стандарт KfW).
• Стабильность стоимости: Энергоэффективная недвижимость устойчива к кризисам и сохраняет свою стоимость даже при росте цен на энергоносители.

Для вас как продавца высокая энергоэффективность означает: меньше пространства для торга со стороны покупателя, более высокая цена продажи и более быстрое проведение сделки.

Фактор аренды: низкие коммунальные платежи как магнит

Для арендаторов «холодная» арендная плата уже давно не является единственным критерием. Из-за сильно колеблющихся цен на энергоносители в центре внимания оказалась «теплая» арендная плата (так называемая «вторая аренда»).

Преимущества для арендодателей при высокой энергоэффективности:

• Снижение риска простоя: Квартиры с низкими расходами на отопление пользуются огромным спросом на рынке и быстрее сдаются в аренду.
• Экономия на налоге на CO2: С января 2023 года налог на CO2 за расходы на отопление распределяется между арендодателем и арендатором — поэтапно в зависимости от энергоэффективности здания. Чем хуже утеплено здание, тем больше арендодатель должен платить из своего кармана. В энергоэффективном доме арендатор берет на себя почти все расходы.
• Довольные арендаторы: Хороший микроклимат в помещении (отсутствие сквозняков, отсутствие риска появления плесени благодаря современной теплоизоляции) обеспечивает долгосрочных и довольных арендаторов.

Инвестиции в энергоэффективность окупаются

Независимо от того, продажа это или аренда: энергоэффективность здания — это больше не просто «эко-тема», а жесткий экономический фактор.

Если вы являетесь владельцем старой недвижимости, перед продажей или новой сдачей в аренду может быть выгодно провести целенаправленную энергетическую модернизацию (например, замену старого котла или утепление чердачного перекрытия). Инвестиционные затраты часто легко окупаются за счет более высокой цены продажи или арендной платы.

Разница между лучшим классом (A) и худшим (H) огромна. Здание класса H потребляет в среднем в пять-восемь раз больше энергии, чем здание класса A.

Вот конкретный пример расчета для среднего частного дома площадью 140 м² (на основе средних затрат на энергию около 15–20 центов за кВт⋅ч для газа/тепла):

Потенциал экономии вкратце:

• Ежегодная экономия: При переходе от H к A можно сэкономить около 5 000–5 500 € в год только на расходах на отопление и горячую воду.
• Дополнительная экономия при аренде (налог на CO2): В классе H арендодатель должен платить до 95% государственного налога на CO2 самостоятельно. В классе A его почти полностью оплачивает арендатор. Таким образом, санация напрямую экономит владельцу налоги и сборы.

Низкий класс энергоэффективности (например, F, G или H) сегодня является одним из самых сильных аргументов для торга при покупке недвижимости. Покупатели целенаправленно используют состояние объекта, чтобы значительно снизить цену предложения.

Почему класс энергии снижает цену:

• Расчет затрат на санацию: Покупатели вычитают стоимость предстоящей санации (например, новый котел, утепление крыши, замена окон) непосредственно из цены покупки. Эти расходы могут легко составить от 50 000 до более чем 100 000 евро.
• Законодательное принуждение к санации: Согласно Закону об энергетике зданий (GEG), покупатели часто обязаны по закону выполнить определенные меры (например, утепление чердачных перекрытий или замену старых котлов с постоянной температурой) в течение двух лет после заселения.
• Сложности с финансированием: Банки теперь очень внимательно проверяют энергетический паспорт. При низких классах они часто требуют более высокую долю собственного капитала или добавляют надбавку за риск к процентной ставке, так как риск неплатежей из-за роста цен на энергию выше.

Какая скидка реалистична?

В зависимости от региона и ситуации на рынке, классы F–H приводят к ощутимым ценовым скидкам по сравнению с энергетически санированной недвижимостью:

Для продавцов: Тот, кто не проводит санацию перед продажей, должен изначально устанавливать реалистичную цену, чтобы избежать затяжных переговоров или потери имиджа объекта («неликвид»).

Для покупателей: Энергетический паспорт — идеальный путеводитель для осмотра. В случае сомнений дополнительно привлеките энергоконсультанта, чтобы определить точные затраты на санацию и использовать их как точное основание для переговоров.