Kdo dnes chce prodat nebo pronajmout nemovitost, rychle zjistí, že doba, kdy záleželo pouze na lokalitě, počtu metrů čtverečních a dispozici pokojů, je pryč. Jeden faktor se nenápadně stal absolutním rozhodujícím kritériem na realitním trhu: energetická náročnost.
Proč je ale energeticky úsporná budova náhle tak důležitá pro úspěch na trhu? A jaké zákonné povinnosti musí majitelé dodržovat? V tomto článku se dozvíte, proč je energetická náročnost vaší největší pákou pro úspěšný prodej nebo rychlý pronájem.
Zákonná povinnost: Bez průkazu energetické náročnosti to nejde
Kdo v Německu inzeruje, prodává nebo nově pronajímá nemovitost, nemůže se mu vyhnout: průkazu energetické náročnosti budovy (Energieausweis). Je zákonem vyžadován (podle zákona o energetice budov, zkráceně GEG) a musí být potenciálním kupujícím nebo nájemcům předložen bez vyzvání nejpozději při prohlídce.
Již v inzerátu nemovitosti musí být uvedeny důležité základní údaje:
- Obsah průkazu (průkaz na základě potřeby nebo spotřeby)
- Konečná potřeba nebo spotřeba energie budovy
- Třída energetické náročnosti (od A+ do H)
- Rok výstavby budovy a hlavní zdroj energie (např. plyn, tepelné čerpadlo, topný olej)
Pozor, pokuta: Kdo zapomene na údaje v inzerátu nebo nepředloží průkaz včas, riskuje citelné pokuty až do výše 10 000 eur.
Prodejní faktor: Vyšší hodnota a rychlejší realizace
Třída energetické náročnosti nemovitosti má přímý vliv na její tržní hodnotu. Domy s třídami A+ až C lze prodat výrazně dráže než takzvané "objekty k rekonstrukci" s třídami F až H.
Proč kupující cíleně hledají energetickou úspornost:
- Budoucí jistota: Kupující chtějí vědět, zda je v příštích letech nečekají drahé povinné rekonstrukce (např. výměna topení nebo zateplení fasády).
- Vedlejší pořizovací náklady a financování: Mnoho bank nyní poskytuje výhodnější "zelené úvěry" nebo slevy na úrocích pro koupi energeticky úsporných domů (např. standard KfW).
- Stabilita hodnoty: Energeticky úsporná nemovitost je odolná vůči krizím a udrží si svou hodnotu i při rostoucích cenách energií.
Pro vás jako prodávajícího znamená dobrá energetická náročnost: menší prostor pro vyjednávání kupujícího, vyšší prodejní cenu a rychlejší průběh obchodu.
Faktor pronájmu: Nízké provozní náklady jako magnet
Pro nájemníky už dávno není čisté nájemné jediným kritériem. Kvůli silně kolísajícím cenám energií se do popředí dostalo nájemné včetně energií (tzv. "druhé nájemné").
Výhody pro pronajímatele při vysoké energetické náročnosti:
- Nižší riziko neobsazenosti: Byty s nízkými náklady na vytápění jsou na trhu velmi žádané a lze je rychleji znovu pronajmout.
- Úspora CO2 poplatků: Od ledna 2023 se poplatek za emise CO2 u nákladů na vytápění dělí mezi pronajímatele a nájemce – a to odstupňovaně podle energetické náročnosti budovy. Čím hůře je budova zateplena, tím více musí pronajímatel platit ze svého. U energeticky úsporného domu nese náklady téměř výhradně nájemce.
- Spokojení nájemníci: Dobré vnitřní klima (žádný průvan, žádné riziko plísní díky modernímu zateplení) zajišťuje dlouhodobé a spokojené nájemníky.
Investice do energetické náročnosti se vyplácí
Bez ohledu na to, zda jde o prodej nebo pronájem: energetická náročnost budovy již není jen "eko-téma", ale tvrdý ekonomický faktor.
Pokud jste majitelem starší nemovitosti, může se před prodejem nebo novým pronájmem vyplatit provést cílené energetické modernizace (jako je výměna starého kotle nebo zateplení stropu nejvyššího podlaží). Investiční náklady se vám často snadno vrátí díky vyšší prodejní ceně nebo nájemnému.
Rozdíl mezi nejlepší třídou (A) a nejhorší třídou (H) je obrovský. Budova třídy H spotřebuje v průměru pětkrát až osmkrát více energie než budova třídy A.
Zde je konkrétní příklad výpočtu pro průměrný rodinný dům se 140 m² obytné plochy (založeno na průměrných nákladech na energii cca 15 až 20 centů za kWh pro plyn/teplo):
| Energetická třída | Spotřeba na m² / rok | Celková spotřeba (140 m²) | Odhadované náklady na topení / rok |
|---|---|---|---|
| Třída A (Špičkový standard / novostavba) | cca 30 - 50 kWh | cca 5 600 kWh | cca 980 € |
| Třída H (Nezateplená starší zástavba) | přes 250 kWh | cca 35 000 kWh | cca 6 100 € a více |
Potenciál úspor v kostce:
- Roční úspora: Při přechodu z H na A ušetříte cca 5 000 € až 5 500 € ročně na čistých nákladech za vytápění a ohřev vody.
- Dodatečná úspora při pronájmu (CO2 poplatek): U třídy H musí pronajímatel zaplatit až 95 % státního CO2 poplatku sám. U třídy A jej platí téměř výhradně nájemce. Rekonstrukce tedy majiteli přímo šetří daně a poplatky.
Špatná třída energetické náročnosti (jako F, G nebo H) je dnes jedním z nejsilnějších argumentů pro cenová vyjednávání při koupi nemovitosti. Kupující využívají stav nemovitosti cíleně k tomu, aby masivně stlačili nabídkovou cenu.
Proč energetická třída snižuje cenu:
- Kalkulace nákladů na rekonstrukci: Kupující si náklady na nadcházející rekonstrukci (např. nové topení, zateplení střechy, výměna oken) odečítají přímo od kupní ceny. Tyto náklady mohou snadno činit 50 000 € až přes 100 000 €.
- Zákonná povinnost rekonstrukce: Podle zákona o energetice budov (GEG) jsou kupující často ze zákona povinni provést určitá opatření (jako zateplení stropů nejvyšších podlaží nebo výměnu starých kotlů s konstantní teplotou) do dvou let od nastěhování.
- Složitější financování: Banky nyní velmi pečlivě kontrolují průkaz energetické náročnosti. U špatných tříd často vyžadují vyšší podíl vlastního kapitálu nebo připočítávají rizikovou přirážku k úrokové sazbě, protože riziko platební neschopnosti kvůli rostoucím nákladům na energie je vyšší.
Jaká sleva je realistická?
V závislosti na regionu a situaci na trhu vedou energetické třídy F až H k citelným cenovým slevám ve srovnání s energeticky sanovanými nemovitostmi:
| Situace na trhu / Region | Typická cenová sleva u třídy F-H |
|---|---|
| Lokalita A (Žádaná velkoměsta) | cca 5 % až 15 % (lokalita hodně zachrání, ale sanované se prodává lépe) |
| Lokalita B a C (Venkov / předměstí) | 20 % až 35 % (zde se nerekonstruované domy mohou stát neprodejnými ležáky) |
Pro prodávající: Kdo před prodejem neprovede rekonstrukci, měl by cenu od začátku nastavit realisticky, aby se vyhnul zdlouhavým vyjednáváním nebo poškození image nemovitosti ("ležák").
Pro kupující: Průkaz energetické náročnosti je perfektním vodítkem pro prohlídku. V případě pochybností si navíc přizvěte energetického poradce, abyste zjistili přesné náklady na rekonstrukci a využili je jako přesný základ pro vyjednávání.