Cine dorește astăzi să vândă sau să închirieze o proprietate observă rapid: vremurile în care contau doar locația, suprafața utilă și compartimentarea au apus. Un factor a devenit pe nesimțite criteriul eliminatoriu absolut pe piața imobiliară: eficiența energetică.
Dar de ce este o clădire eficientă energetic brusc atât de importantă pentru succesul pe piață? Și ce obligații legale trebuie să respecte proprietarii? În acest articol, veți afla de ce eficiența energetică este cel mai mare atu pentru o vânzare reușită sau o închiriere rapidă.
Obligație legală: Fără certificat energetic nu se poate
Oricine publică un anunț, vinde sau închiriază o proprietate în Germania nu poate evita: certificatul energetic. Acesta este prevăzut de lege (conform Legii privind energia în clădiri, GEG) și trebuie prezentat potențialilor cumpărători sau chiriași cel târziu la vizionare, fără a fi solicitat.
Încă din anunțul imobiliar trebuie menționate datele cheie importante:
- Tipul certificatului energetic (pe baza necesarului sau a consumului)
- Necesarul sau consumul final de energie al clădirii
- Clasa de eficiență energetică (de la A+ la H)
- Anul construcției clădirii și sursa principală de energie (de ex. gaz, pompă de căldură, păcură)
Atenție la amenzi: Cine omite datele în anunț sau nu prezintă certificatul la timp riscă sancțiuni drastice de până la 10.000 de euro.
Factorul de vânzare: Valoare mai mare și tranzacție mai rapidă
Clasa de eficiență energetică a unei proprietăți are o influență directă asupra valorii sale de piață. Casele din clasele A+ până la C se pot vinde semnificativ mai scump decât așa-numitele "cazuri de renovare" din clasele F până la H.
De ce cumpărătorii caută țintit eficiența energetică:
- Siguranță pentru viitor: Cumpărătorii vor să știe dacă în următorii ani îi așteaptă obligații costisitoare de renovare (de ex. înlocuirea sistemului de încălzire sau izolarea fațadei).
- Costuri auxiliare și finanțare: Multe bănci acordă acum "credite verzi" mai avantajoase sau reduceri de dobândă pentru achiziția de case eficiente energetic (standard KfW).
- Stabilitatea valorii: O proprietate eficientă energetic este rezistentă la crize și își păstrează valoarea chiar și în condițiile creșterii prețurilor la energie.
Pentru dumneavoastră, în calitate de vânzător, o eficiență energetică bună înseamnă: mai puțin loc de negociere pentru cumpărător, un preț de vânzare mai mare și o tranzacție mai rapidă.
Factorul de închiriere: Costurile de întreținere scăzute ca magnet
Pentru chiriași, chiria netă nu mai este de mult singurul criteriu. Din cauza fluctuațiilor mari ale prețurilor la energie, chiria brută (așa-numita "a doua chirie") a devenit punctul central.
Avantaje pentru proprietari în cazul unei eficiențe energetice ridicate:
- Risc mai mic de vacanță: Apartamentele cu costuri mici de încălzire sunt foarte căutate pe piață și pot fi închiriate din nou mai rapid.
- Economisirea taxei pe CO2: Din ianuarie 2023, taxa pe CO2 pentru costurile de încălzire este împărțită între proprietar și chiriaș, în mod gradual, în funcție de eficiența energetică a clădirii. Cu cât clădirea este mai prost izolată, cu atât proprietarul trebuie să plătească mai mult din buzunar. În cazul unei case eficiente, chiriașul suportă costurile aproape integral.
- Chiriași mulțumiți: Un climat interior bun (fără curenți de aer, fără risc de mucegai datorită izolării moderne) asigură chiriași pe termen lung și mulțumiți.
Investiția în eficiență energetică dă roade
Indiferent dacă este vorba de vânzare sau închiriere: eficiența energetică a unei clădiri nu mai este doar o "temă ecologică", ci un factor economic dur.
Dacă sunteți proprietarul unei imobil vechi, poate fi rentabil, înainte de vânzare sau de o nouă închiriere, să efectuați modernizări energetice punctuale (cum ar fi înlocuirea unei centrale vechi sau izolarea planșeului ultimului nivel). Costurile investiției sunt adesea recuperate ușor prin prețul mai mare de vânzare sau chirie.
Diferența dintre cea mai bună clasă (A) și cea mai slabă (H) este enormă. O clădire din clasa H consumă în medie de cinci până la opt ori mai multă energie decât o clădire din clasa A.
Iată un calcul concret pentru o casă unifamilială medie cu 140 m² suprafață utilă (bazat pe costuri medii ale energiei de aprox. 15 până la 20 cenți per kWh pentru gaz/căldură):
| Clasa energetică | Consum per m² / an | Consum total (140 m²) | Costuri estimate încălzire / an |
|---|---|---|---|
| Clasa A (Standard top / Construcție nouă) | aprox. 30 - 50 kWh | aprox. 5.600 kWh | aprox. 980 € |
| Clasa H (Clădire veche neizolată) | peste 250 kWh | aprox. 35.000 kWh | aprox. 6.100 € și mai mult |
Potențialul de economisire dintr-o privire:
- Economie anuală: La trecerea de la H la A se economisesc aprox. 5.000 € până la 5.500 € pe an doar din costurile de încălzire și apă caldă.
- Economie suplimentară la închiriere (taxa CO2): La clasa H, proprietarul trebuie să plătească până la 95% din taxa de CO2 impusă de stat. La clasa A, aceasta este plătită aproape integral de chiriaș. O renovare economisește astfel proprietarului direct taxe și impozite.
O clasă de eficiență energetică slabă (precum F, G sau H) este astăzi unul dintre cele mai puternice argumente pentru negocierile de preț la achiziția imobiliară. Cumpărătorii folosesc starea proprietății în mod țintit pentru a scădea masiv prețul cerut.
De ce clasa energetică scade prețul:
- Calculul costurilor de renovare: Cumpărătorii scad direct din prețul de achiziție costurile pentru renovarea iminentă (de ex. centrală nouă, izolarea acoperișului, înlocuirea ferestrelor). Aceste costuri pot ajunge rapid la 50.000 € până la peste 100.000 €.
- Obligația legală de renovare: Conform Legii privind energia în clădiri (GEG), cumpărătorii sunt adesea obligați prin lege să efectueze anumite măsuri (cum ar fi izolarea planșeelor ultimului nivel sau înlocuirea centralelor vechi cu temperatură constantă) în termen de doi ani de la mutare.
- Finanțare mai dificilă: Băncile verifică acum foarte atent certificatul energetic. În cazul claselor slabe, ele solicită adesea o cotă mai mare de capital propriu sau aplică o primă de risc la rata dobânzii, deoarece riscul de neplată din cauza creșterii costurilor cu energia este mai mare.
Cât de realistă este o reducere?
În funcție de regiune și de situația pieței, clasele energetice F până la H duc la reduceri de preț sesizabile în comparație cu proprietățile renovate energetic:
| Situația pieței / Regiune | Reducere tipică de preț pentru clasa F-H |
|---|---|
| Locații A (Orașe mari căutate) | aprox. 5 % până la 15 % (Locația compensează multe, dar proprietățile renovate se vând mai bine) |
| Locații B și C (Zone rurale / Zone periurbane) | 20 % până la 35 % (Aici casele nerenovate pot deveni greu de vândut) |
Pentru vânzători: Cine nu renovează înainte de vânzare ar trebui să stabilească prețul realist de la început, pentru a evita negocierile lungi sau o pierdere de imagine a proprietății ("greu de vândut").
Pentru cumpărători: Certificatul energetic este ghidul perfect pentru vizionare. În caz de dubiu, solicitați suplimentar un consultant energetic pentru a determina costurile exacte de renovare și a le folosi ca bază exactă de negociere.