Головна / Статті / Нерухомість у Хорватії: найпопулярніші регіони серед іноземних покупців

Нерухомість у Хорватії: найпопулярніші регіони серед іноземних покупців

Іноземні покупці складають значну частину хорватського ринку нерухомості — на узбережжі частка угод, укладених іноземцями (переважно з Німеччини, Австрії, Словенії та Італії), в деяких випадках перевищує 35 %.

З моменту вступу Хорватії до єврозони та Шенгенської зони інтерес до неї ще раз значно зріс. Найбільшим попитом користуються п'ять регіонів, кожен з яких приваблює зовсім різних покупців.

Істрія: фаворит для автотуристів («хорватська Тоскана»)

Істрія є беззаперечним фаворитом серед покупців з Південної Німеччини та Австрії, оскільки до півострова можна дістатися за кілька годин їзди на автомобілі.

Популярні місця: Ровінь, Пореч, Умаг, а також внутрішні райони країни (наприклад, Мотовун).
Що шукають? Високоякісні розкішні вілли з басейном у внутрішніх районах (в оточенні оливкових гаїв та виноградників), а також сучасні апартаменти безпосередньо на узбережжі.
Ціни: дуже стабільні та високі. Хороші апартаменти часто коштують від 3 500 до 5 000 євро за м².

Затока Кварнер: традиційний розкіш та острівний колорит

Цей регіон поєднує історичний шарм із чудовою транспортною доступністю з півночі.

Популярні місця: Опатія, Рієка (Рів'єра Цриквениця) та острів Крк, з'єднаний мостом.
Що шукають? В Опатії інвестори шукають ексклюзивні історичні вілли в старих будівлях імперської епохи. На острові Крк найпопулярнішими є сучасні будинки для відпочинку з видом на море.
Ціни: Опатія належить до найдорожчих куточків країни, тоді як на острові Крк або в пагорбах за Рієкою ще можна знайти об’єкти з хорошим співвідношенням ціни та якості.

Регіон Задар: регіон, що набирає обертів і має великий потенціал

Задар та прилеглі райони стали справжнім гарячим місцем, оскільки вони часто є дещо доступнішими за ціною порівняно з регіонами, розташованими далі на південь.

Популярні місця: місто Задар, Біоград-на-Мору та острів Вір (дуже популярний, оскільки з'єднаний мостом з материком).
Що шукають? Нові квартири поблизу пляжу та будинки для відпочинку як об'єкти для отримання доходу від туристичної оренди.
Ціни: дещо помірніші, ніж у Спліті чи Істрії, в середньому від 3 400 до 3 700 євро за м².

Середня Далмація (Спліт і Макарська): міське життя та висока прибутковість

Тут ідеальна авіаційна інфраструктура (аеропорт Спліта) поєднується з захоплюючою природою.

Популярні місця: Спліт (особливо такі райони, як Меє або Бачвіце), Трогір, Макарська Рив'єра, а також острови Хвар і Брач.
Що шукають? Ексклюзивна нерухомість у «першому ряду» (безпосередньо на березі моря). Острови Хвар та Брач приваблюють насамперед покупців, які шукають абсолютну приватність.
Ціни: Спліт із середніми цінами від 3 500 € до понад 4 500 € за м² належить до найдорожчих регіонів, але пропонує чудові можливості для оренди.

Південна Далмація (Дубровник): абсолютний преміум-сегмент

Дубровник — це світовий бренд, який приваблює насамперед заможних покупців із Західної Європи, США та Великої Британії.

Популярні місця: Старе місто Дубровника, півострів Пелешац та острів Корчула.
Що шукають? Історичні кам'яні будинки в історичному центрі, що перебуває під охороною ЮНЕСКО, або ультрасучасні розкішні вілли з незабутнім видом на Адріатичне море. Пелешац переживає бурхливий бум з моменту будівництва нового мосту.
Ціни: найвищі в країні. У престижних районах Дубровника в преміум-сегменті ціни регулярно становлять від 5 000 до понад 7 000 євро за м².

Іноземні покупці все рідше шукають об'єкти, які ще потребують ремонту («Fixer-Upper»). Попит мають нові будинки «під ключ» (Turn-key), що відповідають сучасним енергетичним стандартам, таким як теплові насоси та сонячні батареї.

Купівля нерухомості: купувати самостійно чи звертатися до ріелтора?

Рішення про те, купувати нерухомість самостійно (на власний розсуд) чи залучити ріелтора, залежить насамперед від двох факторів: скільки часу та фахових знань ви маєте, а також наскільки конкурентним є ринок нерухомості у регіоні, який вас цікавить.

Варіант 1: Купувати самостійно (без ріелтора)

Якщо ви купуєте нерухомість безпосередньо у власника (або самостійно шукаєте приватних продавців), ви уникаєте класичної комісії за посередництво.

Перевага — значна економія коштів: ви економите на комісії покупця (зазвичай 3,57 % від ціни покупки, включаючи ПДВ). При ціні покупки 400 000 євро це понад 14 000 євро додаткових витрат.
Перевага — пряма комунікація: ви ведете переговори безпосередньо з власником, без посередників. Це може пришвидшити домовленості та уникнути непорозумінь.

Недолік — більші витрати та ризик: вам доведеться самостійно запитувати, перевіряти та розбиратися у всіх документах (витяг з реєстру нерухомості, енергетичний паспорт, декларація про поділ, протоколи зборів власників).
Недолік — складна оцінка ціни: без знання ринку вам доведеться глибоко зануритися в самостійні дослідження, щоб визначити, чи є запропонована ціна справедливою або повністю завищеною.
Недолік — менший вибір: більшість привабливих об’єктів нерухомості продається через ріелторів. Якщо ви повністю відмовитеся від послуг ріелтора, ви втратите значну частину ринку.

Варіант 2: Звернутися до ріелтора

Ви можете або безпосередньо реагувати на оголошення про нерухомість від ріелторів, або доручити ріелтору конкретне завдання з пошуку.

Перевага — доступ до об'єктів, що не виставлені на продаж: багато ріелторів спочатку пропонують нові об'єкти нерухомості своїм зареєстрованим клієнтам, перш ніж вони з'являться на великих порталах.
Перевага — юридична безпека: професійний ріелтор заздалегідь перевіряє нерухомість. Він дбає про те, щоб усі документи були в повному обсязі (що важливо для вашого банківського фінансування), та готує нотаріальний договір.
Перевага — вміння вести переговори: ріелтор знає місцевий ринок. Часто завдяки вправній аргументації він домагається знижки, яка компенсує його власну комісію.

Недолік — комісія ріелтора: Ви повинні сплатити комісію. При купівлі квартир та односімейних будинків, згідно з новими законодавчими нормами, вона зазвичай ділиться з продавцем у співвідношенні 50:50.
Недолік — різниця в якості: не кожен ріелтор є топовим експертом. На ринку існують відмінності в якості, тому вам слід звертати увагу на сертифікати та рекомендації.

Пряме порівняння: коли що має сенс?

Скористайтеся наступним оглядом, щоб оцінити свою особисту ситуацію:

Критерій	Купувати самостійно (приватна особа)	Звернутися до ріелтора
Фахові знання	Ви розбираєтеся в будівельних матеріалах, договорах та земельних кадастрах.	Ви не є фахівцем і бажаєте отримати максимальний правовий захист.
Часовий бюджет	У вас є час на щоденні пошуки та відвідування державних установ.	Ви зайняті на роботі і хочете позбутися стресу.
Ситуація на ринку	Існує багато приватних пропозицій (наприклад, у сільській місцевості).	Конкуренція на ринку надзвичайно висока (наприклад, у мегаполісах).
Власний капітал	Бюджет обмежений (кожна євро на додаткові витрати має значення).	Бюджет на додаткові витрати при купівлі є достатнім.