Il “Golden Visa” in Grecia nel 2026: come ottenere il diritto di soggiorno permanente tramite l’acquisto di immobili

Il mercato europeo dei programmi di residenza per investimento ha subito una trasformazione radicale negli ultimi anni. Mentre diversi Stati membri dell’UE hanno sospeso completamente o fortemente limitato i propri programmi, il “Golden Visa” greco (in greco: Χρυσή Βίζα) rimane una delle opzioni più attraenti e resilienti per i cittadini facoltosi di paesi terzi (cittadini non UE/SEE). Il 2026 segna tuttavia una svolta: a seguito di modifiche legislative di ampia portata, di soglie minime di investimento più elevate e di nuovi requisiti normativi, il panorama per gli investitori immobiliari internazionali è cambiato radicalmente. Chi nel 2026 intenda acquistare un immobile in Grecia per assicurarsi un diritto di soggiorno permanente nell’Unione Europea e il libero accesso allo spazio Schengen, deve comprendere con precisione l’attuale quadro giuridico e le dinamiche di mercato regionali.

Questa guida completa illustra il programma greco del Golden Visa nel 2026 da una prospettiva olistica e professionale. Analizziamo i nuovi livelli di investimento, l’esatto iter giuridico, le implicazioni fiscali, i vantaggi per le famiglie e le regioni di mercato strategiche che, nonostante gli ostacoli crescenti, continuano a promettere rendimenti eccellenti e plusvalenze a lungo termine.

1. Contesto strategico: perché il Golden Visa greco del 2026 è così ambito

La Grecia unisce una qualità della vita senza pari, una posizione geografica strategica al crocevia di tre continenti e un’economia in forte crescita. Per gli investitori internazionali – in particolare provenienti dagli Stati Uniti, dal Medio Oriente, dall’Asia e dal Regno Unito – il Golden Visa non rappresenta più solo un semplice “piano B” o un documento di viaggio. È diventato un bene strategico.

Il programma garantisce all’investitore principale e alla sua famiglia il diritto di vivere in Grecia a tempo indeterminato, di investire e di circolare liberamente in tutto lo spazio Schengen (fino a 90 giorni ogni 180 giorni negli altri Stati Schengen). A differenza di altri programmi, la Grecia non richiede un periodo minimo di soggiorno fisico. Non è necessario trascorrere nemmeno un giorno all’anno in Grecia per mantenere lo status di residente permanente. Ciò rende il programma la soluzione perfetta per imprenditori globali e individui con un elevato patrimonio netto (HNWIs) che devono mantenere un’elevata mobilità sia a livello professionale che privato.

2. Le nuove soglie di investimento nel 2026: il sistema a zone

Per contrastare la grave carenza di alloggi e la rapida inflazione dei canoni di locazione nei centri urbani, il governo greco ha riformato radicalmente il modello di investimento. A partire dal 2026, il sistema si baserà su una rigorosa segmentazione geografica e tipologica. Non esiste più un investimento minimo forfettario di 250.000 euro per gli immobili residenziali standard in tutto il Paese.

La zona da 800.000 euro (regioni premium)

Nelle regioni economicamente più forti e più apprezzate dai turisti del Paese, l’importo minimo di investimento per gli immobili residenziali è stato aumentato a 800.000 euro. Questa soglia si applica a:

• L’intera regione dell’Attica (comprese Atene, il Pireo e l’intera Riviera di Atene).
• I distretti regionali di Salonicco.
• Gli arcipelaghi e le destinazioni più popolari come Mykonos, Santorini, Paros, Rodi e Corfù.
• Tutte le isole con una popolazione superiore a 3.100 abitanti.

La zona dei 400.000 euro (mercati di fascia media e in crescita)

In tutte le altre regioni della Grecia continentale, nonché sulle isole più piccole e meno densamente popolate, la soglia minima di investimento per gli immobili residenziali standard è di 400.000 euro. Tra queste figurano regioni emergenti del Peloponneso, alcune zone della Grecia centrale e tratti costieri più rurali, che stanno attirando sempre più l’attenzione degli investitori alla ricerca di un rapporto equilibrato tra importo dell’investimento e prezzo al metro quadrato.

Le eccezioni: la soglia d’ingresso di 250.000 euro ancora in vigore

Nel 2026 sono previste due specifiche eccezioni legali che consentono agli investitori di ottenere un Golden Visa in tutto il Paese a soli 250.000 euro. Queste opzioni richiedono tuttavia abilità strategica e una profonda comprensione del mercato locale:

1. Conversione di immobili commerciali in abitazioni (Commercial-to-Residential Conversion): quando un investitore acquista un immobile commerciale (ad es. un edificio adibito a uffici, un magazzino o uno stabilimento industriale) e lo converte legalmente in abitazione. Importante: la conversione deve essere completata prima della presentazione della domanda di Golden Visa.
2. Restauro di edifici sottoposti a tutela monumentale (Restoration of Listed Buildings): L’acquisto di un edificio di interesse storico o architettonico è idoneo per la soglia di 250.000 euro, a condizione che l’investitore proceda al restauro completo dell’edificio nel rispetto dei rigorosi requisiti di tutela dei beni culturali.

3. Importanti requisiti normativi per gli immobili nel 2026

Oltre agli importi di investimento puri, il legislatore ha introdotto rigide norme qualitative e operative per prevenire abusi e proteggere il mercato locativo locale. Ogni investitore deve soddisfare obbligatoriamente questi criteri, poiché in caso contrario la domanda verrà respinta senza eccezioni:

• La regola dell’unico immobile: l’importo minimo dell’investimento (sia esso di 800.000 euro o di 400.000 euro) deve essere destinato a un unico immobile. A partire dal 2026 non sarà più consentito combinare più appartamenti di piccole dimensioni, del valore di 100.000 euro ciascuno, per raggiungere la soglia complessiva. L’unica eccezione è rappresentata dalla comproprietà di un unico immobile indivisibile, in cui ciascun comproprietario investe l’intero importo minimo.
• Requisito minimo di superficie: l’immobile scelto deve avere una superficie utile lorda di almeno 120 metri quadrati. Balconi, terrazze, posti auto e ripostigli in cantina non vengono considerati in questo calcolo.
• Il divieto assoluto di affitti a breve termine (divieto di Airbnb): questa è la modifica più incisiva per chi è alla ricerca di rendimenti. Gli immobili acquistati tramite il programma Golden Visa non possono più essere affittati a breve termine a turisti tramite piattaforme digitali come Airbnb, Booking.com o VRBO. Una violazione comporta la revoca immediata del permesso di soggiorno e una pesante sanzione pecuniaria di 50.000 euro. Gli affitti a lungo termine a fini abitativi sono invece consentiti senza restrizioni e fiscalmente vantaggiosi.
• Divieto di utilizzo come sede aziendale: l’immobile non può essere utilizzato come sede principale o secondaria registrata di un’impresa commerciale.

4. Procedura passo dopo passo: dall’investimento al permesso di soggiorno

L’iter giuridico e amministrativo per l’ottenimento del Golden Visa è fortemente formalizzato. Poiché tutte le transazioni devono essere effettuate in modo trasparente attraverso il sistema bancario greco, è indispensabile la collaborazione con avvocati e notai specializzati. Il processo tipico nel 2026 si articola nelle seguenti fasi:

Fase 1: Selezione dell’immobile e due diligence

Una volta individuato un immobile idoneo, un avvocato greco incaricato effettua una verifica legale approfondita (due diligence) presso l’ufficio del registro immobiliare (Hypothekofulakeio) o l’ufficio catastale (Ktimatologio) competente. In questa fase si verifica che l’immobile sia libero da gravami, ipoteche, pignoramenti o violazioni delle norme edilizie.

Fase 2: Richiesta del codice fiscale greco (AFM) e apertura di un conto corrente

Ogni investitore straniero deve disporre di un codice fiscale greco (Arithmos Forologikou Mitrou - AFM). Contemporaneamente viene aperto un conto presso una banca commerciale greca. Sebbene i pagamenti possano ormai essere effettuati direttamente da conti esteri, nel rispetto di rigidi requisiti, un conto locale semplifica notevolmente l’intero processo e la successiva gestione dell’immobile.

Fase 3: Stipula del contratto di compravendita e pagamento

Il contratto di compravendita deve essere redatto e autenticato obbligatoriamente da un notaio greco. L’intero prezzo di acquisto, comprese tutte le spese accessorie, deve essere pagato tramite bonifico bancario, assegno bancario irrevocabile o tramite un conto transazionale protetto. I pagamenti in contanti o tramite cripto-asset sono assolutamente vietati ai fini del Golden Visa. Il contratto deve contenere esplicitamente la clausola che attesti che la transazione è conforme ai requisiti dell’articolo 20B della legge sull’immigrazione.

Fase 4: Iscrizione nel registro immobiliare

Il notaio inoltra il contratto firmato all’ufficio del registro fondiario competente. Solo con il rilascio del certificato di registrazione (Metagrafi) l’investitore diventa proprietario legittimo e soddisfa i requisiti per la richiesta del visto.

Fase 5: Presentazione della domanda per il Golden Visa

La domanda viene presentata in formato digitale tramite la piattaforma del Ministero della Migrazione e dell’Asilo. Subito dopo la presentazione, l’investitore riceve una conferma elettronica, il cosiddetto «Blue Slip» (Veveosi). Questo documento costituisce una prova ufficiale della domanda in corso e autorizza già l’investitore e la sua famiglia a entrare legalmente in Grecia e a soggiornarvi.

Fase 6: Raccolta dei dati biometrici e rilascio del ticket

Entro sei mesi dalla presentazione della domanda, l’investitore principale e tutti i membri della famiglia devono recarsi personalmente in Grecia per fornire i propri dati biometrici (impronte digitali e fotografie) presso l’autorità competente in materia di immigrazione. Una volta superata la verifica, viene rilasciata la tessera fisica del Golden Visa, che ha una validità di cinque anni e può essere rinnovata a tempo indeterminato ogni cinque anni, purché l’immobile rimanga di proprietà dell’investitore.

5. Analisi dei costi e degli oneri fiscali per l’investitore

Un business plan professionale per un investimento immobiliare in Grecia richiede un calcolo preciso dei costi accessori di acquisto e degli obblighi fiscali correnti. Gli acquirenti dovrebbero prevedere costi accessori compresi tra il 7% e il 10% circa del valore dell’immobile.

Costi accessori una tantum relativi all’acquisto

• Imposta sul trasferimento di proprietà (Transfer Tax): in Grecia è fissata a un tasso uniforme e moderato del 3,09% del valore contrattuale o del valore minimo stabilito dallo Stato (“Objective Value”), a seconda di quale dei due sia più elevato.
• Spese notarili: di norma, gli onorari del notaio oscillano tra l’1,0% e l’1,5%, più l’IVA prevista dalla legge.
• Spese legali: per la verifica giuridica, la redazione del contratto e la rappresentanza presso le autorità, gli studi legali addebitano solitamente tra l’1,0% e il 2,0% del prezzo di acquisto.
• Spese di iscrizione nel registro fondiario: l’iscrizione nel registro fondiario comporta un costo compreso tra lo 0,5% e lo 0,8% circa.
• Commissione dell’agente immobiliare: la tariffa di mercato è pari al 2,0% del prezzo di acquisto a carico dell’acquirente (più IVA).

Imposte e tasse correnti

I proprietari di immobili in Grecia sono soggetti all’imposta immobiliare annuale denominata ENFIA. Questa viene calcolata secondo un sistema complesso basato sull’ubicazione, l’anno di costruzione, la superficie e le caratteristiche di lusso dell’immobile. Per un appartamento standard di 120 metri quadrati, l’ENFIA si aggira solitamente tra i 300 e i 1.500 euro all’anno.

Se l’immobile viene affittato a lungo termine, i redditi da locazione sono soggetti all’imposta progressiva sul reddito immobiliare in Grecia:

• Redditi fino a 12.000 euro: aliquota del 15%
• Redditi da 12.001 a 35.000 euro: aliquota del 35%
• Redditi superiori a 35.000 euro: aliquota del 45%

La Grecia ha inoltre stipulato convenzioni contro la doppia imposizione (CDI) con numerosi Stati, al fine di garantire un trattamento fiscale equo agli investitori internazionali.

6. Inclusione della famiglia: chi beneficia del Golden Visa?

Uno dei maggiori vantaggi del programma greco è la sua spiccata attenzione alla famiglia. L’investitore principale non è tenuto a presentare la domanda da solo, ma può includere nel visto i parenti diretti senza ulteriori investimenti, nell’ambito del concetto di «ricongiungimento familiare». Le seguenti persone ottengono lo stesso status di soggiorno permanente:

• Il coniuge o il partner con cui è stato stipulato un contratto di unione registrata in Grecia.
• I figli comuni, biologici o adottivi, di età inferiore ai 21 anni. Questo status può essere prorogato per i figli fino al compimento dei 24 anni.
• I genitori dell’investitore principale (suoceri del coniuge).
• I genitori del coniuge.

In questo modo, un unico investimento di, ad esempio, 400.000 euro tutela fino a tre generazioni di una famiglia e consente loro di vivere e studiare liberamente nell’Unione Europea. Il sistema educativo greco offre eccellenti scuole private e internazionali e università che insegnano principalmente in inglese, francese o tedesco e rilasciano titoli di studio riconosciuti in tutto il mondo.

7. Il percorso verso la cittadinanza greca (passaporto UE)

Il Golden Visa è un titolo di soggiorno permanente, ma non porta automaticamente alla cittadinanza. Per gli investitori con un elevato potere d’acquisto che mirano a lungo termine allo status completo di cittadino dell’UE, compreso il passaporto greco, la legge offre un percorso chiaro, sebbene impegnativo. I requisiti per ottenerlo sono:

1. Soggiorno effettivo: l’investitore deve risiedere legalmente in Grecia per almeno 7 anni consecutivi. A differenza dell’ottenimento del semplice Golden Visa, per il quale non è previsto alcun obbligo di presenza, la naturalizzazione richiede che il centro della vita dell’investitore sia effettivamente in Grecia (presenza fisica di almeno 183 giorni all’anno).
2. Residenza fiscale: il richiedente deve aver avuto la propria residenza fiscale in Grecia durante questi 7 anni e aver regolarmente dichiarato i propri redditi globali o locali.
3. Integrazione e lingua: è indispensabile dimostrare una solida conoscenza della lingua greca (livello B1) e una conoscenza approfondita della storia, della geografia e della cultura del Paese. A tal fine è necessario superare un test standardizzato di naturalizzazione.

Con l’ottenimento del passaporto greco, l’investitore beneficia della piena libertà di stabilimento e di lavoro in tutti i 27 Stati membri dell’UE, nonché della possibilità di viaggiare senza visto in oltre 180 paesi in tutto il mondo.

8. Analisi di mercato 2026: dove conviene investire adesso?

L’innalzamento delle soglie minime ha fortemente segmentato il mercato, ma offre opportunità estremamente interessanti agli investitori che agiscono in modo strategico. Anziché rincorrere i prezzi in aumento nei centri surriscaldati, nel 2026 i flussi di capitale si sposteranno verso mercati di nicchia intelligenti:

Riviera di Atene e Pireo (la sfida degli 800.000 euro)

Chi dispone del capitale necessario troverà immobili di lusso assoluto sulla Riviera di Atene (Glyfada, Voula, Vouliagmeni) e nei dintorni del monumentale progetto infrastrutturale «The Ellinikon» (il più grande progetto di riqualificazione urbana d’Europa). Nonostante la soglia degli 800.000 euro, la domanda di appartamenti di fascia alta non accenna a diminuire. Il Pireo, inoltre, grazie ai massicci investimenti nel porto e al collegamento con la metropolitana, si sta trasformando in un polo urbano di grande interesse per un aumento di valore a lungo termine.

Chania e Heraklion (Creta – Il motore di crescita ancora da scoprire)

Poiché nel 2026 Creta rientrerà tra le regioni in cui si applica la soglia dei 400.000 euro (purché la popolazione del comune specifico sia al di sotto della soglia critica o si tratti di zone più rurali), l’isola più grande della Grecia offre un rapporto qualità-prezzo fenomenale. Creta beneficia di una stagione turistica estremamente lunga, di un’eccellente assistenza sanitaria e della costruzione del nuovo aeroporto internazionale di Kastelli, che darà un enorme impulso ai valori immobiliari nei prossimi anni.

Il Peloponneso (costa in ascesa)

Le regioni intorno alla Messenia (vicino a Costa Navarino) e a Nauplia offrono paesaggi costieri mozzafiato e ville dall’architettura di prim’ordine nella fascia di prezzo dei 400.000 euro. Il collegamento con l’aeroporto di Kalamata rende questa regione estremamente attraente per gli acquirenti europei e internazionali che desiderano coniugare tranquillità, natura e uno stile di vita raffinato.

Il modello di riconversione commerciale (l’opportunità da 250.000 euro)

Sempre più sviluppatori istituzionali acquistano vecchi edifici per uffici o fabbriche tessili dismessi nel centro storico di Atene (ad esempio nei dintorni di piazza Omonia o nel quartiere di Psiri). Li ristrutturano completamente e li trasformano in loft residenziali moderni ed eleganti. Gli investitori possono acquistare in blocco queste unità già convertite, assicurarsi il Golden Visa per l’importo storicamente basso di 250.000 euro e beneficiare di interessanti rendimenti da locazione annuali compresi tra il 4% e il 6% grazie a inquilini a lungo termine con elevato potere d’acquisto (espatriati, nomadi digitali).

9. Gestione del rischio e due diligence per gli acquirenti stranieri

L’acquisto di un immobile all’estero comporta sempre rischi specifici, in particolare se è legato a un programma di immigrazione. Per evitare gravi errori, gli investitori con esperienza nelle transazioni devono tenere a mente i seguenti principi:

• Non fidatevi mai ciecamente delle informazioni fornite dal promotore immobiliare: incaricate sempre un avvocato completamente indipendente che rappresenti esclusivamente i vostri interessi e non abbia legami commerciali con il venditore o l’agente immobiliare.
• Affidatevi a ingegneri edili esperti: oltre alla verifica legale, è essenziale la verifica tecnica e statica dell’immobile. In Grecia, tutti gli edifici devono essere costruiti in modo da garantire la totale sicurezza antisismica e devono essere conformi alle attuali classi europee di efficienza energetica (parola chiave: certificato energetico).
• Verificate le garanzie di completamento per gli immobili in fase di costruzione: se acquistate un immobile ancora in fase di costruzione, nel contratto notarile devono essere stabiliti termini rigorosi, penali in caso di ritardi e garanzie bancarie da parte del costruttore. In questi casi, il prezzo di acquisto viene sbloccato rigorosamente in base allo stato di avanzamento dei lavori.

10. Conclusione: il giudizio sul Golden Visa greco nel 2026

Nel 2026, il Golden Visa greco si è trasformato da un prodotto di massa a basso costo a un programma residenziale premium esclusivo e orientato alla qualità. L’innalzamento delle soglie a 800.000 euro nelle zone più prestigiose e il divieto di affitti tramite Airbnb hanno in gran parte allontanato dal mercato il capitale speculativo a breve termine. Ciò che rimane è un contesto di investimento altamente stabile e molto attraente per investitori seri e con un elevato potere d’acquisto, alla ricerca di un vero valore intrinseco.

Chi agisce in modo strategico, sfruttando le eccezioni come la conversione da uso commerciale a 250.000 euro o investendo in modo mirato nelle regioni emergenti da 400.000 euro, non solo si assicura un inestimabile livello di qualità della vita e sicurezza in uno dei paesi più belli del mondo, ma anche un bene a prova di futuro con eccellenti prospettive di crescita sostenibile del valore e rendimenti da locazione affidabili nel cuore dell’Unione Europea.