«Золота віза» в Греції 2026: як отримати постійне право на проживання через нерухомість

Європейський ринок програм отримання посвідки на проживання через інвестиції за останні роки зазнав фундаментальної трансформації. У той час як кілька країн ЄС повністю закрили або суттєво обмежили свої програми, грецька «Золота віза» (грецькою: Χρυσή Βίζα) залишається одним із найпривабливіших і найстійкіших варіантів для заможних громадян третіх країн (не з ЄС/ЄЕЗ). Проте 2026 рік став переломним: через масштабні законодавчі зміни, підвищення мінімальних інвестиційних порогів та нові регуляторні вимоги ландшафт для міжнародних інвесторів у нерухомість докорінно змінився. Ті, хто планує придбати нерухомість у Греції у 2026 році, щоб забезпечити собі постійне право на проживання в Європейському Союзі та вільний доступ до Шенгенської зони, повинні чітко розуміти актуальні правові рамки та регіональну динаміку ринку.

Цей вичерпний посібник висвітлює програму «Золота віза» в Греції у 2026 році з цілісної професійної точки зору. Ми аналізуємо нові рівні інвестицій, точний юридичний процес, податкові наслідки, переваги для сімей, а також стратегічні регіони, які, попри підвищені бар'єри, продовжують обіцяти чудову прибутковість та довгострокове зростання вартості.

1. Стратегічне підґрунтя: чому грецька «Золота віза» 2026 року така затребувана

Греція поєднує неперевершену якість життя, стратегічне географічне розташування на перетині трьох континентів та динамічно зростаючу економіку. Для міжнародних інвесторів — особливо зі США, Близького Сходу, Азії та Великої Британії — «Золота віза» — це вже не просто «план Б» чи проїзний документ. Це стало стратегічним активом.

Програма надає головному інвестору та його родині право без обмежень жити в Греції, інвестувати та вільно пересуватися всією Шенгенською зоною (до 90 днів на кожні 180 днів в інших країнах Шенгену). На відміну від інших програм, Греція не вимагає мінімального терміну фізичного перебування. Вам не потрібно проводити жодного дня на рік у Греції, щоб зберегти статус постійного мешканця. Це робить програму ідеальним рішенням для глобальних підприємців та заможних осіб (HNWI), яким необхідно залишатися максимально мобільними у справах та приватному житті.

2. Нові інвестиційні пороги у 2026 році: зонована система

Щоб протидіяти гострому дефіциту житла та стрімкій інфляції орендної плати в мегаполісах, уряд Греції докорінно реформував інвестиційну модель. У 2026 році система базується на суворій географічній та типологічній сегментації. Більше не існує загального мінімального інвестиційного порогу в 250 000 євро для стандартної житлової нерухомості по всій країні.

Зона 800 000 євро (преміальні регіони)

В економічно найсильніших і найпопулярніших серед туристів регіонах країни мінімальну суму інвестицій у житлову нерухомість було підвищено до 800 000 євро. Цей поріг діє для:

• Усього регіону Аттика (включаючи Афіни, Пірей та всю Афінську Рив'єру).
• Регіональних одиниць Салоніки.
• Популярних груп островів та напрямків, таких як Міконос, Санторіні, Парос, Родос і Корфу.
• Усіх островів з населенням понад 3 100 мешканців.

Зона 400 000 євро (ринки середнього класу та зростання)

У всіх інших регіонах материкової Греції, а також на менших, менш густонаселених островах, мінімальний інвестиційний поріг для звичайної житлової нерухомості становить 400 000 євро. Сюди входять регіони Пелопоннесу, що розвиваються, частини Центральної Греції, а також більш сільські прибережні ділянки, які все частіше привертають увагу інвесторів, що шукають баланс між сумою інвестицій та ціною за квадратний метр.

Винятки: поріг у 250 000 євро, що залишився

У 2026 році існують два специфічні юридичні винятки, за яких інвестори можуть отримати «Золоту візу» по всій країні лише за 250 000 євро. Однак ці варіанти вимагають стратегічної майстерності та глибокого розуміння місцевого ринку:

1. Перепрофілювання комерційної нерухомості в житлову (Commercial-to-Residential Conversion): Якщо інвестор купує комерційну нерухомість (наприклад, офісну будівлю, склад або фабрику) і юридично перетворює її на житловий фонд. Важливо: перетворення має бути повністю завершене до подання заяви на «Золоту візу».
2. Реставрація об'єктів культурної спадщини (Restoration of Listed Buildings): Придбання історично або архітектурно захищеної будівлі дає право на поріг у 250 000 євро за умови, що інвестор повністю реставрує будівлю відповідно до суворих вимог щодо охорони пам'яток.

3. Важливі регуляторні вимоги до нерухомості у 2026 році

Окрім самих сум інвестицій, законодавець запровадив суворі якісні та операційні правила, щоб запобігти зловживанням і захистити місцевий ринок оренди. Кожен інвестор зобов'язаний виконувати ці критерії, інакше заяву буде безкомпромісно відхилено:

• Правило одного об'єкта: Мінімальна сума інвестицій (800 000 або 400 000 євро) має бути вкладена в один об'єкт нерухомості. У 2026 році більше не дозволяється об'єднувати кілька менших квартир вартістю 100 000 євро кожна для досягнення загального порогу. Єдиним винятком є спільна власність на один неподільний об'єкт нерухомості, де кожен співвласник інвестує повну мінімальну суму.
• Вимога до мінімальної площі: Обрана нерухомість повинна мати закриту основну корисну площу не менше 120 квадратних метрів. Балкони, тераси, паркувальні місця та підвальні приміщення не враховуються при цьому розрахунку.
• Сувора заборона на короткострокову оренду (заборона Airbnb): Це найбільш радикальна зміна для тих, хто шукає прибутковість. Нерухомість, придбана за програмою «Золота віза», більше не може здаватися в оренду туристам через цифрові платформи, такі як Airbnb, Booking.com або VRBO. Порушення призводить до негайного анулювання посвідки на проживання та штрафу в розмірі 50 000 євро. Натомість довгострокова оренда для проживання дозволена без обмежень і є податково привабливою.
• Заборона використання як юридичної адреси компанії: Нерухомість не може використовуватися як зареєстрований головний або додатковий офіс комерційного підприємства.

4. Покроковий процес: від інвестиції до посвідки на проживання

Юридичний та адміністративний процес отримання «Золотої візи» є суворо формалізованим. Оскільки всі транзакції повинні прозоро проходити через банківську систему Греції, співпраця зі спеціалізованими юристами та нотаріусами є обов'язковою. Типовий процес у 2026 році складається з таких етапів:

Крок 1: Вибір нерухомості та Due Diligence

Після вибору відповідного об'єкта призначений грецький юрист проводить комплексну юридичну перевірку (Due Diligence) у відповідному реєстрі прав власності (Hypothekofulakeio) або кадастровому управлінні (Ktimatologio). Перевіряється, чи не має нерухомість обтяжень, іпотек, арештів або порушень будівельних норм.

Крок 2: Отримання грецького податкового номера (AFM) та відкриття рахунку

Кожен іноземний інвестор потребує грецького податкового номера (Arithmos Forologikou Mitrou - AFM). Одночасно відкривається рахунок у грецькому комерційному банку. Хоча платежі тепер можуть здійснюватися безпосередньо з іноземних рахунків за суворих умов, місцевий рахунок значно спрощує весь процес та подальше управління нерухомістю.

Крок 3: Укладення договору купівлі-продажу та оплата

Договір купівлі-продажу обов'язково має бути складений та завірений грецьким нотаріусом. Вся сума покупки, включаючи всі додаткові витрати, має бути сплачена банківським переказом, безвідкличним банківським чеком або через захищений транзакційний рахунок. Готівкові платежі або платежі через криптоактиви для «Золотої візи» абсолютно неприпустимі. Договір повинен чітко містити пункт про те, що транзакція відповідає вимогам статті 20B Закону про імміграцію.

Крок 4: Реєстрація права власності

Нотаріус передає підписаний договір до відповідного реєстру прав власності. Тільки після видачі свідоцтва про реєстрацію (Metagrafi) інвестор стає законним власником і відповідає вимогам для подання заяви на візу.

Крок 5: Подання заяви на «Золоту візу»

Заява подається в електронному вигляді через платформу Міністерства міграції та притулку. Одразу після подання інвестор отримує електронне підтвердження, так званий «Blue Slip» (Veveosi). Цей документ є офіційним доказом того, що заява перебуває на розгляді, і дає право інвестору та його родині легально в'їжджати до Греції та перебувати там.

Крок 6: Збір біометричних даних та видача дозволу

Протягом шести місяців після подання заяви головний інвестор та всі члени сім'ї повинні особисто приїхати до Греції, щоб здати біометричні дані (відбитки пальців та фотографії) у відповідному імміграційному органі. Після успішної перевірки видається фізична картка «Золота віза», яка діє п'ять років і може продовжуватися необмежену кількість разів кожні п'ять років, доки нерухомість залишається у власності інвестора.

5. Аналіз витрат та податків для інвестора

Професійний бізнес-план для інвестицій у нерухомість у Греції вимагає точного розрахунку додаткових витрат на купівлю, а також поточних податкових зобов'язань. Покупцям слід розраховувати на додаткові витрати в розмірі приблизно 7–10% від вартості нерухомості.

Одноразові витрати при купівлі

• Податок на передачу нерухомості (Transfer Tax): У Греції він становить єдину помірну ставку 3,09% від договірної або встановленої державою мінімальної вартості («Objective Value»), залежно від того, яка сума вища.
• Нотаріальні витрати: Зазвичай гонорари нотаріуса становлять від 1,0% до 1,5% плюс ПДВ.
• Юридичні витрати: За юридичну перевірку, підготовку договору та представництво в органах влади юридичні фірми зазвичай стягують від 1,0% до 2,0% від ціни купівлі.
• Реєстраційні збори: Реєстрація в реєстрі прав власності коштує приблизно 0,5–0,8%.
• Комісія ріелтора: Ринковою нормою є 2,0% від ціни купівлі, що сплачуються покупцем (плюс ПДВ).

Поточні податки та збори

Власники нерухомості в Греції підлягають щорічному податку на нерухомість під назвою ENFIA. Він розраховується за складною системою на основі розташування, року побудови, площі та характеристик розкоші нерухомості. Для стандартної квартири площею 120 квадратних метрів податок ENFIA зазвичай становить від 300 до 1 500 євро на рік.

Якщо нерухомість здається в довгострокову оренду, дохід від оренди підлягає прогресивному прибутковому податку для нерухомості в Греції:

• Дохід до 12 000 євро: ставка податку 15%
• Дохід від 12 001 до 35 000 євро: ставка податку 35%
• Дохід понад 35 000 євро: ставка податку 45%

Греція також уклала численні угоди про уникнення подвійного оподаткування (DTA) з багатьма країнами, щоб забезпечити справедливе податкове ставлення до міжнародних інвесторів.

6. Включення сім'ї: хто отримує вигоду від «Золотої візи»?

Однією з найбільших переваг грецької програми є її виражена орієнтованість на сім'ю. Головному інвестору не потрібно подавати заяву окремо; у межах концепції «возз'єднання сім'ї» він може включити найближчих родичів без додаткових інвестицій. Наступні особи отримують той самий статус постійного проживання:

• Подружжя або партнер, з яким укладено договір про зареєстроване партнерство в Греції.
• Спільні біологічні або усиновлені діти віком до 21 року. Цей статус може бути продовжений для дітей до досягнення ними 24 років.
• Батьки головного інвестора (тесть/теща або свекор/свекруха).
• Батьки подружжя.

Таким чином, одна інвестиція, наприклад, у 400 000 євро, захищає до трьох поколінь однієї сім'ї та дозволяє їм вільно жити та навчатися в Європейському Союзі. Грецька система освіти пропонує чудові приватні міжнародні школи та університети, де навчання ведеться переважно англійською, французькою або німецькою мовами, і які пропонують дипломи, визнані в усьому світі.

7. Шлях до громадянства Греції (паспорт ЄС)

«Золота віза» — це посвідка на постійне проживання, яка не веде автоматично до громадянства. Для заможних інвесторів, які прагнуть у довгостроковій перспективі отримати повний статус громадянина ЄС, включаючи грецький паспорт, закон пропонує чіткий, хоча й вимогливий шлях. Умови для цього:

1. Фізичне проживання: Інвестор повинен безперервно та законно проживати в Греції щонайменше 7 років. На відміну від отримання просто «Золотої візи», де немає обов'язку перебування, натуралізація вимагає реального центру життєвих інтересів у Греції (щонайменше 183 дні фізичної присутності на рік).
2. Податкове резидентство: Протягом цих 7 років заявник повинен мати податкове резидентство в Греції та належним чином декларувати свої глобальні або місцеві доходи.
3. Інтеграція та мова: Обов'язковим є підтвердження знання грецької мови на рівні B1, а також ґрунтовні знання історії, географії та культури країни. Для цього необхідно успішно скласти стандартизований іспит на натуралізацію.

Отримавши грецький паспорт, інвестор отримує повну свободу пересування та працевлаштування в усіх 27 країнах-членах ЄС, а також безвізовий в'їзд до понад 180 країн світу.

8. Аналіз ринку 2026: куди варто інвестувати зараз?

Підвищення порогових значень сильно сегментувало ринок, але водночас пропонує стратегічно налаштованим інвесторам надзвичайно цікаві можливості. Замість того, щоб гнатися за зростаючими цінами в перегрітих центрах, у 2026 році потоки капіталу зміщуються на розумні нішеві ринки:

Афінська Рив'єра та Пірей (виклик у 800 000 євро)

Ті, хто має необхідний капітал, знайдуть на Афінській Рив'єрі (Гліфада, Вула, Вуліагмені), а також навколо монументального інфраструктурного проєкту «The Ellinikon» (найбільший проєкт оновлення міст у Європі) об'єкти класу люкс. Попри поріг у 800 000 євро, попит на елітні квартири залишається високим. Пірей також перетворюється на міський центр для довгострокового зростання вартості завдяки масивним інвестиціям у порт та сполучення з метро.

Ханья та Іракліон (Крит — невідкритий двигун зростання)

Оскільки Крит у 2026 році належить до регіонів, де діє поріг у 400 000 євро (за умови, що населення конкретного муніципалітету нижче критичної позначки або це більш сільські райони), найбільший острів Греції пропонує феноменальне співвідношення ціни та якості. Крит виграє від надзвичайно тривалого туристичного сезону, чудового медичного обслуговування та будівництва нового міжнародного аеропорту в Кастеллі, що дасть потужний поштовх вартості нерухомості в найближчі роки.

Пелопоннес (узбережжя на підйомі)

Регіони навколо Мессенії (поблизу Costa Navarino) та Нафпліона пропонують приголомшливі прибережні пейзажі та першокласну архітектуру вілл у межах зони 400 000 євро. Сполучення з аеропортом Каламата робить цей регіон надзвичайно привабливим для європейських та міжнародних покупців, які хочуть поєднати спокій, природу та високий рівень життя.

Модель комерційного перепрофілювання (шанс у 250 000 євро)

Все більше інституційних забудовників скуповують старі порожні офісні будівлі або текстильні мануфактури в історичному центрі Афін (наприклад, навколо площі Омонія або в районі Псірі). Вони проводять капітальний ремонт і перетворюють їх на сучасні стильні житлові лофти. Інвестори можуть придбати ці готові об'єкти, отримати «Золоту візу» за історично низьку суму в 250 000 євро та отримувати привабливу річну орендну прибутковість у розмірі 4–6% від платоспроможних довгострокових орендарів (експатів, цифрових кочівників).

9. Управління ризиками та Due Diligence для іноземних покупців

Купівля нерухомості за кордоном завжди несе специфічні ризики, особливо якщо вона пов'язана з імміграційною програмою. Щоб уникнути серйозних помилок, досвідчені інвестори повинні дотримуватися таких правил:

• Ніколи не покладайтеся сліпо на дані забудовника: Завжди наймайте повністю незалежного юриста, який представляє виключно ваші інтереси і не має ділових зв'язків із продавцем або ріелтором.
• Спирайтеся на досвідчених інженерів-будівельників: Окрім юридичної перевірки, технічна та статична перевірка нерухомості є важливою. У Греції всі будівлі повинні бути абсолютно сейсмостійкими та відповідати актуальним європейським класам енергоефективності (енергетичний сертифікат).
• Перевіряйте гарантії завершення будівництва для об'єктів на стадії проєкту (Off-Plan): Якщо ви купуєте нерухомість, яка ще будується, у нотаріальному договорі мають бути закріплені суворі терміни, штрафи за затримки та банківські гарантії забудовника. У таких випадках ціна купівлі виплачується суворо відповідно до етапів будівництва.

10. Висновок: вердикт щодо грецької «Золотої візи» у 2026 році

У 2026 році грецька «Золота віза» перетворилася з дешевого масового продукту на ексклюзивну, орієнтовану на якість преміальну програму проживання. Підвищення порогових значень до 800 000 євро в топових локаціях та заборона оренди через Airbnb значною мірою витіснили спекулятивний короткостроковий капітал з ринку. Залишилося високостабільне, надзвичайно привабливе інвестиційне середовище для серйозних, заможних інвесторів, які шукають реальну цінність.

Той, хто діє стратегічно, використовує винятки, такі як комерційне перепрофілювання за 250 000 євро, або цілеспрямовано інвестує в регіони з порогом 400 000 євро, забезпечує собі не лише безцінну якість життя та безпеку в одній із найкрасивіших країн світу, а й перспективний актив із чудовими перспективами сталого зростання вартості та надійною орендною прибутковістю в самому серці Європейського Союзу.