5 дивовижних фактів про купівлю нерухомості в Південній Європі

Мрія про Південь у новому форматі

Європейський ринок нерухомості у 2026 році демонструє стабільність, підкріплену помірними витратами на фінансування та високим попитом у преміальних локаціях. Проте кожен, хто сьогодні шукає фінку на Майорці чи апартаменти в Лісабоні, помічає: правила гри докорінно змінилися. Багато покупців досі діють, спираючись на застарілі знання, тоді як масштабні законодавчі реформи трансформували правову архітектуру ринків Португалії, Іспанії та Італії.

Під приводом зменшення бюрократії уряди прискорили процеси, проте для інвестора «менше бюрократії» у 2026 році означає насамперед масове перекладання відповідальності. Глибина державних перевірок зменшується, через що обов'язок належної перевірки (Due Diligence) тепер майже повністю переходить на покупця. Той, хто діє без стратегічної підготовки, ризикує фундаментом своєї мрії.

Португалія 2026: небезпечний «Simplex» та новий обов'язок перевірки

Найбільш масштабні зміни стосуються Португалії. Завдяки пакету реформ «Simplex» було революціонізовано перевірку будівельних норм при угодах з нерухомістю. Починаючи з реформ 2024/2026 років, нотаріуси та адвокати більше не зобов'язані законом підтверджувати наявність дозволу на експлуатацію (Autorização de Utilização) під час посвідчення договору купівлі-продажу.

Раніше відсутність цього дозволу була абсолютною перешкодою, що могла призвести до недійсності договору. Сьогодні продаж юридично можливий, навіть якщо законність будівництва незрозуміла. Важливий виняток залишається: будівлі, зведені до 7 серпня 1951 року, як і раніше, не потребують дозволу на експлуатацію — деталь, яка є вирішальною для інвесторів в історичних центрах міст.

«Ця зміна, звісно, відчиняє двері для продажу будівель, які є повністю або частково незаконними з точки зору будівельного права». — Д-р Александр Ратенау, адвокат у Португалії

Для покупця це означає: незалежний адвокат у 2026 році важливіший, ніж будь-коли. Тепер лише інвестор має перевірити «фактичний стан» об'єкта нерухомості та порівняти його з архітектурним проектом, затвердженим муніципалітетом, у межах детальної Due Diligence. Той, хто пропустить цей крок, згодом відповідатиме за незаконні прибудови або відсутність ліцензій у попередніх власників.

Квартира «майже задарма»: податкова революція Португалії для молодих інвесторів

Поки правові бар'єри зростають, Португалія пропонує молодим покупцям віком до 35 років історично унікальні стимули. У містах, що розвиваються, таких як Лейрія та Коїмбра, це призвело до масового зсуву ринку через цифрових кочівників та молодих експатів.

Переваги коротко:

• Повне звільнення від IMT: При купівлі першого постійного основного житла скасовується податок на передачу нерухомості (IMT) на суму до 330.539 €.
• Державна гарантія 100% фінансування: Держава виступає гарантом різниці до власного капіталу. Важливе обмеження: ця гарантія діє лише для домогосподарств, чий дохід не перевищує 8-му податкову категорію IRS. Особи з високими доходами виключені з цієї програми підтримки.

Іспанія та Італія: недооцінена сила попередніх договорів

В Іспанії та Італії успіх інвестиції часто вирішується задовго до візиту до нотаріуса.

Основна умова: Без ідентифікаційних номерів (NIE в Іспанії, Codice Fiscale в Італії) неможливо ні відкрити рахунок, ні підписати договір.

Golden Visa 2.0: житло більше не є ключем

Популярні програми отримання посвідки на проживання у 2026 році повністю відокремилися від житлової нерухомості.

• Португалія: Інвестиції в житлову нерухомість повністю виключені. Доступ тепер здійснюється переважно через інвестиційні фонди (від 500.000 €).
• Греція: Тут з реформи 2024/2026 років діють нові порогові значення. У топових локаціях, таких як Афіни або на островах з населенням понад 3 100 осіб, мінімум становить 800.000 €. У менш популярних районах — 400.000 € при мінімальній площі 120 м².

Хоча ці програми юридично не мають значення для громадян ЄС через свободу пересування, спостереження за ними є важливим для інвесторів: вони масово підштовхнули ціни в преміальних регіонах, тоді як території нижче порогових значень часто пропонують привабливіші можливості для прибутковості.

Податкова перевірка: німецька податкова як невидимий партнер

Серйозна помилка багатьох інвесторів — припущення, що податкові зобов'язання закінчуються після оплати за кордоном. Той, хто є резидентом Німеччини, підлягає необмеженому податковому зобов'язанню щодо свого світового доходу.

• Спекулятивний період: З німецької точки зору прибуток стає неоподатковуваним лише після 10 років володіння.
• Метод розрахунку: Важливо, що прибуток від продажу для німецької податкової має бути перерахований за німецькими правилами (включаючи повернення амортизації). Звільнення від податків за кордоном не означає автоматичного звільнення в Німеччині.
• Прогресивне застереження: Хоча доходи від оренди в ЄС часто звільняються від податків, вони підвищують особисту податкову ставку в Німеччині. Іспанія залишається відомим винятком, де прогресивне застереження згідно з поточною угодою про уникнення подвійного оподаткування (DBA) продовжує діяти.

«Німеччина уклала угоди про уникнення подвійного оподаткування (DBA) з багатьма країнами, щоб уникнути подвійного оподаткування одних і тих самих доходів. Проте доходи повинні розраховуватися за німецькими правилами і часто вказуватися в рамках прогресивного застереження». — Блог податкового консультанта

На Південь зі стратегією, а не наївністю

Ринок нерухомості 2026 року пропонує величезні стратегічні можливості — від масових податкових стимулів для молодих покупців у Португалії до вибіркових можливостей входу в Греції. Але зменшення бюрократії при самій угоді — це палиця з двома кінцями. Вона прискорює транзакцію, але водночас підвищує ризик втрати капіталу через юридично нікчемні договори або будівельні борги минулого.

Професійна підтримка та бездоганна Due Diligence у 2026 році — це не розкіш, а необхідне страхування вашого капіталу.