5 překvapivých faktů o koupi nemovitosti v jižní Evropě

Sen o jihu v novém hávu

Evropský trh s nemovitostmi se v roce 2026 jeví jako stabilní, což je dáno mírnými náklady na financování a silnou poptávkou v prémiových lokalitách. Kdo se však dnes vydá na hledání fincy na Mallorce nebo bytu v Lisabonu, zjistí, že se situace radikálně změnila. Mnozí kupující stále vycházejí ze zastaralých informací, zatímco rozsáhlé legislativní reformy proměnily právní rámec trhů v Portugalsku, Španělsku a Itálii.

Pod záminkou snižování byrokracie vlády zrychlily procesy – pro investora však „méně byrokracie“ v roce 2026 znamená především masivní přesun odpovědnosti. Míra státní kontroly klesá, čímž se povinnost náležité péče (due diligence) nyní téměř zcela přenáší na kupujícího. Kdo zde jedná bez strategické přípravy, riskuje základy svého snu.

Portugalsko 2026: Nebezpečný program „Simplex“ a nová povinnost náležité péče

Nejdále sahající změna se týká Portugalska. Reformní balíček „Simplex“ přinesl revoluci v oblasti stavebněprávního posuzování při transakcích s nemovitostmi. Od reforem v letech 2024/2026 již notáři a advokáti nejsou ze zákona povinni při sepsání kupní smlouvy ověřovat existenci povolení k užívání (Autorização de Utilização).

Dříve byla absence tohoto povolení absolutní překážkou, která mohla vést k neplatnosti smlouvy. Dnes je prodej právně možný, i když není jasná stavebněprávní legálnost. Zůstává však jedna důležitá výjimka: budovy postavené před 7. srpnem 1951 i nadále nevyžadují povolení k užívání – což je detail, který je pro investory v historických centrech měst rozhodující.

„Tato změna samozřejmě otevírá dveře prodeji budov, které jsou z hlediska stavebního práva zcela nebo částečně nelegální.“ — Dr. Alexander Rathenau, advokát v Portugalsku

Pro kupujícího to znamená: Nezávislý advokát bude v roce 2026 důležitější než kdy jindy. Nyní je výhradně na investoři, aby v rámci podrobné due diligence porovnal „skutečný stav“ nemovitosti s architektonickým projektem schváleným obcí. Kdo tento krok vynechá, nese později odpovědnost za nelegální přístavby nebo chybějící povolení předchozích majitelů.

Byt „téměř zadarmo“: portugalská daňová revoluce pro mladé investory

Zatímco právní překážky rostou, Portugalsko nabízí mladým kupujícím do 35 let historicky jedinečné pobídky. V rozvíjejících se městech, jako jsou Leiria a Coimbra, to vedlo k masivnímu posunu na trhu způsobenému digitálními nomády a mladými expaty.

Přehled výhod:

• Úplné osvobození od daně z převodu nemovitostí (IMT): Při koupi prvního trvalého hlavního bydliště se neplatí daň z převodu nemovitostí (IMT) až do hodnoty 330 539 €.
• 100% státní záruka financování: Stát ručí za obvyklý rozdíl oproti vlastnímu kapitálu. Důležité omezení: Tato záruka platí pouze pro domácnosti, jejichž příjem dosahuje maximálně 8. daňové třídy IRS. Osoby s nejvyššími příjmy jsou z této podpory vyloučeny.

Španělsko a Itálie: Podceňovaná síla předběžných smluv

Ve Španělsku a Itálii se o úspěchu investice často rozhoduje dlouho před samotným termínem u notáře.

Základní předpoklad: Bez identifikačních čísel (NIE ve Španělsku, Codice Fiscale v Itálii) není možné ani otevření bankovního účtu, ani podpis smlouvy.

Golden Visa 2.0: Bydlení již není klíčovým faktorem

Oblíbené programy pro získání povolení k pobytu se v roce 2026 zcela oddělily od rezidenčních nemovitostí.

• Portugalsko: Investice do rezidenčních nemovitostí jsou zcela vyloučeny. Přístup k programu je nyní zajištěn především prostřednictvím investičních fondů (od 500 000 €).
• Řecko: Zde platí od reformy v letech 2024/2026 nové prahové hodnoty. V prestižních lokalitách, jako jsou Atény nebo ostrovy s více než 3 100 obyvateli, činí minimální částka 800 000 €. V méně navštěvovaných oblastech je to 400 000 € při minimální velikosti 120\text{ m}^2.

Ačkoli jsou tyto programy pro občany EU z důvodu volného pohybu právně irelevantní, je jejich sledování pro investory zásadní: masivně vyhnaly ceny v dotčených prémiových regionech nahoru, zatímco oblasti pod prahovými hodnotami často nabízejí atraktivnější možnosti výnosů.

Daňová kontrola: Německý finanční úřad jako neviditelný spoluvlastník

Závažnou chybou mnoha investorů je předpoklad, že daňová povinnost končí zaplacením daně v zahraničí. Kdo má bydliště v Německu, podléhá neomezené daňové povinnosti ze svých celosvětových příjmů.

• Spekulační lhůta: Z německého pohledu se zisk stává osvobozeným od daně až po době držení 10\text{ let}.
• Způsob výpočtu: Je důležité, že zisk z prodeje musí být pro německý finanční úřad přepočítán podle německých předpisů (včetně zpětného započtení odpisů). Osvobození od daně v zahraničí neznamená automaticky osvobození od daně v Německu.
• Výhrada k progresivnímu zdanění: Zatímco příjmy z pronájmu z EU jsou často osvobozeny od daně, zvyšují osobní daňovou sazbu v Německu. Španělsko zde zůstává výrazným výjimečným případem, v němž podle aktuálního výkladu smlouvy o zamezení dvojího zdanění (DBA) nadále platí výhrada k progresivnímu zdanění.

„Německo uzavřelo s mnoha zeměmi smlouvy o zamezení dvojího zdanění (DBA), aby se zabránilo dvojímu zdanění stejných příjmů. Přesto musí být příjmy vypočítány podle německých předpisů a často musí být uvedeny v rámci výhrady k progresivnímu zdanění.“ — Blog daňového poradce

Na jih se vydejte se strategií, ne s naivitou

Trh s nemovitostmi v roce 2026 nabízí obrovské strategické příležitosti – od masivních daňových pobídek pro mladé kupce v Portugalsku až po selektivní možnosti vstupu na trh v Řecku. Klesající byrokracie při samotném nákupu je však dvojsečným mečem. Urychluje transakci, ale zároveň zvyšuje riziko kapitálových ztrát v důsledku právně neplatných smluv nebo starých závazků vyplývajících ze stavebního práva.

Odborná podpora a důkladná due diligence nejsou v roce 2026 žádným luxusem, ale nezbytným pojištěním vašeho kapitálu.