5 vérités surprenantes sur l'achat immobilier en Europe du Sud
Le rêve du Sud sous un nouveau jour
En 2026, le marché immobilier européen se montre stable, soutenu par des coûts de financement modérés et une demande solide dans les emplacements haut de gamme. Mais quiconque se met aujourd’hui en quête d’une finca à Majorque ou d’un appartement à Lisbonne constate que la donne a radicalement changé. De nombreux acheteurs agissent encore sur la base de connaissances obsolètes, alors que des réformes législatives de grande envergure ont transformé l’architecture juridique des marchés au Portugal, en Espagne et en Italie.
Sous prétexte de réduire la bureaucratie, les gouvernements ont accéléré les procédures ; or, pour l’investisseur, « moins de bureaucratie » signifie avant tout, en 2026, un renversement massif de la responsabilité. Le niveau de contrôle exercé par l’État diminue, ce qui fait que l’obligation de diligence raisonnable (due diligence) incombe désormais presque entièrement à l’acheteur. Quiconque agit ici sans préparation stratégique risque de compromettre les fondements de son rêve.
Portugal 2026 : le dangereux « Simplex » et la nouvelle obligation de diligence raisonnable
Le changement le plus profond concerne le Portugal. Le paquet de réformes « Simplex » a révolutionné le contrôle en matière de droit de la construction dans le cadre des transactions immobilières. Depuis les réformes de 2024/2026, les notaires et les avocats ne sont plus légalement tenus de vérifier l’existence d’un permis d’utilisation (Autorização de Utilização) lors de l’authentification d’un acte de vente.
Auparavant, l’absence de ce permis constituait un obstacle absolu pouvant entraîner la nullité du contrat. Aujourd’hui, la vente est juridiquement possible, même si la conformité aux normes d’urbanisme n’est pas clairement établie. Une exception importante subsiste : les bâtiments construits avant le 7 août 1951 ne nécessitent toujours pas d’autorisation d’utilisation – un détail déterminant pour les investisseurs dans les centres-villes historiques.
« Ce changement ouvre bien sûr la voie à la vente d’immeubles qui sont, en tout ou en partie, illégaux au regard du droit de la construction. »
Pour l’acheteur, cela signifie qu’en 2026, il sera plus important que jamais de faire appel à un avocat indépendant. Il incombe désormais exclusivement à l’investisseur, dans le cadre d’une due diligence approfondie, de comparer l’« état actuel » du bien immobilier avec le projet architectural approuvé par la commune. Quiconque néglige cette étape sera tenu responsable ultérieurement des extensions illégales ou de l’absence de permis de construire de la part des anciens propriétaires.
L’appartement « presque gratuit » : la révolution fiscale du Portugal pour les jeunes investisseurs
Alors que les obstacles juridiques se multiplient, le Portugal offre aux jeunes acheteurs de moins de 35 ans des incitations sans précédent. Dans des villes en plein essor comme Leiria et Coimbra, cela a entraîné un bouleversement massif du marché, sous l’impulsion des nomades numériques et des jeunes expatriés.
Aperçu des avantages :
- Exonération totale de l’IMT : lors de l’achat d’une première résidence principale permanente, l’impôt sur les mutations immobilières (IMT) est supprimé jusqu’à une valeur de 330 539 €.
- Garantie de financement à 100 % par l’État : l’État se porte garant de la différence habituelle par rapport aux fonds propres. Restriction importante : cette garantie ne s’applique qu’aux ménages dont les revenus ne dépassent pas la 8e tranche d’imposition de l’IRS. Les personnes aux revenus les plus élevés sont exclues de cette aide.
Exemple de calcul 2026
Pour un appartement au prix de 170 000 € (par exemple à Coimbra), un acheteur éligible de moins de 35 ans a théoriquement besoin de moins de 2 000 € d’apport personnel. Comme l’IMT (économie d’environ 3 500 €) est supprimé et que la banque finance la totalité du prix grâce à la garantie d’État, seuls les frais de notaire, d’enregistrement et d’expertise bancaire doivent être pris en charge.
Espagne et Italie : le pouvoir sous-estimé des compromis de vente
En Espagne et en Italie, le succès d’un investissement se joue souvent bien avant le rendez-vous chez le notaire.
Conseil stratégique d’initié pour 2026 : dans la région de Valence, il est prévu de réduire l’ITP (impôt sur les acquisitions immobilières) à 9 % après le 30 juin 2026. Les stratèges négocient actuellement les contrats de manière à ce que la signature ait lieu après cette date butoir.
Un piège décisif : le notaire italien agit uniquement en tant qu’officier public impartial et non en tant que conseiller juridique de l’acheteur. Il est donc impératif de faire appel à son propre avocat pour bénéficier d’une protection juridique.
Condition préalable fondamentale : sans numéro d’identification (NIE en Espagne, Codice Fiscale en Italie), il n’est possible ni d’ouvrir un compte bancaire ni de signer un contrat.
Golden Visa 2.0 : le logement n’est plus la clé
En 2026, les programmes très prisés permettant d’obtenir un titre de séjour se sont complètement dissociés de l’immobilier résidentiel.
- Portugal : les investissements dans l’immobilier résidentiel sont totalement exclus. L’accès se fait désormais principalement par le biais de fonds d’investissement (à partir de 500 000 €).
- Grèce : de nouveaux seuils s’appliquent ici depuis la réforme de 2024/2026. Dans les emplacements de premier choix comme Athènes ou sur les îles comptant plus de 3 100 habitants, le montant minimum est fixé à 800 000 €. Dans les zones moins fréquentées, il est de 400 000 € pour une superficie minimale de 120\text{ m}^2.
Bien que ces programmes soient juridiquement sans incidence pour les citoyens de l’UE en raison de la libre circulation, il est essentiel pour les investisseurs de les suivre : ils ont fait grimper massivement les prix dans les régions haut de gamme concernées, tandis que les zones situées en dessous des seuils offrent souvent des opportunités de rendement plus attractives.
Point fiscal : le fisc allemand, un associé invisible
Une erreur grave commise par de nombreux investisseurs consiste à penser que l’obligation fiscale prend fin avec le paiement à l’étranger. Toute personne résidant en Allemagne est soumise à une obligation fiscale illimitée sur l’ensemble de ses revenus mondiaux.
- Délai de spéculation : du point de vue allemand, le bénéfice n’est exonéré d’impôt qu’après une durée de détention de 10\text{ ans}.
- Méthode de calcul : il est important de noter que la plus-value de cession doit être recalculée pour le fisc allemand selon la réglementation allemande (y compris la reprise des amortissements). Une exonération fiscale à l’étranger ne signifie pas automatiquement une exonération fiscale en Allemagne.
- Réserve de progressivité : alors que les revenus locatifs provenant de l’UE sont souvent exonérés, ils augmentent le taux d’imposition personnel en Allemagne. L’Espagne reste ici le cas particulier marquant, dans lequel la réserve de progressivité continue de s’appliquer selon l’interprétation actuelle de la convention de double imposition.
« L’Allemagne a conclu des conventions de double imposition (CDI) avec de nombreux pays afin d’éviter que les mêmes revenus ne soient imposés deux fois. Néanmoins, les revenus doivent être calculés selon la réglementation allemande et doivent souvent être déclarés dans le cadre de la réserve de progressivité. »
Vers le Sud : la stratégie plutôt que la naïveté
Le marché immobilier de 2026 offre d’énormes opportunités stratégiques – des incitations fiscales massives pour les jeunes acheteurs au Portugal aux opportunités d’entrée sélectives en Grèce. Mais la simplification administrative de l’acte d’achat lui-même est une arme à double tranchant. Elle accélère la transaction, mais augmente en même temps le risque de pertes en capital dues à des contrats juridiquement nuls ou à des problèmes liés au droit de la construction.
En 2026, un accompagnement professionnel et une due diligence sans faille ne sont pas un luxe, mais une assurance indispensable pour votre capital.