Sen o Dolce Vita: Proč stále více Němců kupuje nemovitosti v Itálii

Je listopad v Německu. Obloha má už několik dní stejný monotónní šedivý odstín, studený mrholivý déšť bubnuje na okenní tabuli a den se vůbec nechce pořádně rozjasnit. Právě v takových chvílích člověk mimoděk zavře oči a touží být někde jinde. Doslova cítíme vůni čerstvě uvařeného espressa v malém baru na náměstí, slyšíme v pozadí jemné šumění moře a cítíme na kůži teplé italské slunce.
Dolce Vita – sladký život – na nás Němce odjakživa působí téměř magickou přitažlivostí. Touha po Itálii se však v posledních letech drasticky změnila. Pro mnoho Němců už tato země dávno není pouhou turistickou destinací, kam se v létě na dva týdny jede autem přes Brenner. Stále více lidí jde do toho po hlavě a proměňuje pocit dovolené v trvalý životní projekt. Ať už jako investice odolná vůči krizi a inflaci, jako flexibilní pracoviště v home office pod olivovníky nebo jako cenově dostupné místo pro odpočinek ve stáří: vlastní nemovitost v Itálii zažívá boom.

Že se nejedná pouze o romantické snění, dokazují tvrdá fakta realitních trhů. V mezinárodních vyhledáváních na italských realitních portálech zaujímají němečtí zájemci pravidelně absolutní přední místa – ještě před Američany a Brity. Přibližně každé páté online vyhledávání ze zahraničí po novém domově v Toskánsku, u Gardského jezera nebo ve slunných Apulích pochází mezitím z Německa. Proč je ale italský realitní trh právě teď tak atraktivní pro německé kupce? A jak se sen o vlastním rustiku nebo bytě u moře stane realitou, aniž by se člověk utopil v nástrahách italské byrokracie? Pojďme nahlédnout do zákulisí italského realitního trhu.

Proč právě Itálie?
Více než jen slunce: tvrdá fakta pro koupi Kdo si myslí, že koupě nemovitosti v Itálii je čistě emocionální rozhodnutí z dovolenkové nálady, ten se hluboce mýlí. Samozřejmě hrají obrovskou roli klima, jídlo a krajina – ale nakonec jsou to často tvrdé ekonomické a praktické argumenty, které vedou německé kupce k notáři.

Zde jsou tři nejdůležitější faktory, které v současné době činí italský trh tak atraktivním:

1. Cenový kontrast: Cenově dostupný sen místo věčného nájmu V německých velkoměstech a jejich předměstích se trh s nemovitostmi pro mnoho lidí s průměrným příjmem stal prostě frustrujícím. Kdo hledá v Mnichově, Stuttgartu nebo Frankfurtu samostatně stojící dům se zahradou, rychle se dostane do sedmimístných částek. Itálie zde nabízí osvěžující alternativu: zatímco ceny v absolutně luxusních lokalitách, jako je Milán nebo přímo u Comského jezera, jsou rovněž vysoké, v okolí a na jihu je situace zcela odlišná. V nádherných regionech, jako jsou Abruzzy, Sicílie nebo části Apulie, se průměrná cena za metr čtvereční často pohybuje hluboko pod 2 000 €. Za peníze, za které v Německu sotva pořídíte dvoupokojový byt vyžadující rekonstrukci, si v Itálii můžete často koupit okouzlující samostatně stojící venkovský dům – takzvané rustico – s vlastním olivovým hájem.

2. Daňový trik 7 % pro důchodce Itálie pochopila, že zahraniční kupní síla je pro zemi prospěšná, a láká důchodce extrémně atraktivním daňovým darem. Kdo jako německý důchodce přesune své oficiální hlavní bydliště do Itálie, může těžit z paušální daně z příjmu ve výši pouhých 7 %. Toto nařízení platí celkem na deset let a platí, pokud se přestěhujete do obce s maximálně 20 000 obyvateli v určitých regionech jižní Itálie (jako je Sicílie, Sardinie, Apulie, Kalábrie nebo Abruzzy). Pro mnoho německých seniorů to znamená: méně odvodů z těžce vydělaných peněz, zato více prostředků na život pod sluncem.

3. Faktor „New Work“: Kancelář pod olivovníky Svět práce se zásadně změnil. Časy, kdy se muselo pět dní v týdnu sedět v německé kanceláři, jsou pro mnohé pryč. Práce na dálku a práce z domova jsou tu, aby zůstaly – a to otevírá zcela nové obzory. Stále více mladších pracujících a rodin si klade otázku: Proč pracovat v šedém předměstí, když může notebook stejně dobře stát na terase v Toskánsku? Díky moderním satelitním internetovým řešením, jako je Starlink, je stabilní vysokorychlostní připojení zaručeno i v odlehlých, idylických italských vesničkách. Koncept „digitálního nomáda“ se dostal do mainstreamu: ráno videohovor s německým týmem, v poledne těstoviny v místní trattorii a po práci skok do bazénu. 

Oblíbené regiony: Kde Němci hledají své štěstí

Od Gardského jezera po Sicílii: srovnání nejoblíbenějších destinací Itálie je neuvěřitelně rozmanitá. Každý region má svůj vlastní charakter, svou vlastní kuchyni – a především svou vlastní cenovou hladinu. Geografické preference německých kupujících lze v zásadě rozdělit do tří velkých zón, z nichž každá uspokojuje zcela odlišné potřeby:

- Sever (jezero Garda, jezero Como, Ligurie): Favorit pro všechny, kteří chtějí maximální flexibilitu. Z jižního Německa se na místo dostanete za pár hodin jízdy autem. Ideální pro spontánní víkendové výlety, avšak také nejexkluzivnější a nejdražší lokalita. 

- Střed (Toskánsko, Umbrie): Nadčasové místo snů. Zde hledáte klasickou Itálii jako z pohlednice s mírnými kopci porostlými cypřiši, historickými vinařstvími a světově proslulou kulturou. Ceny jsou vyšší, ale hodnota nemovitostí je extrémně stabilní.

- Jih (Apulie, Sicílie, Kalábrie): Eldorado pro lovce výhodných koupí, milovníky pláží a důchodce. Kdo hledá autentické, divoké Itálie a chce těžit z již zmíněných daňových výhod, je zde na správném místě. Zde dostanete za své peníze nejvíce metrů čtverečních.

Přímé srovnání regionů Abychom vám poskytli rychlý přehled o tom, který region nejlépe vyhovuje vašemu rozpočtu a plánům, pomůže vám tento přehled:

Ať už tě lákají hory severní Itálie nebo pobřeží na jihu: každá z těchto oblastí má své vlastní kouzlo. Důležité je jen, abys si předem dobře promyslel, jak často v roce chceš nemovitost využívat – protože dům, kam se dostaneš jen letadlem, navštěvuješ v běžném životě méně často než apartmán u Gardského jezera.

Kolik stojí sen? Realistický pohled na ceny nemovitostí „Můžu si vůbec dovolit dům v Itálii?“

To je asi nejčastější otázka, kterou si kladou němečtí zájemci o koupi. Krátká odpověď zní: Ano, rozhodně – pokud víte, kde hledat. Itálie nemá jednotný trh s nemovitostmi. Ceny se výrazně liší v závislosti na regionu, blízkosti moře nebo turistických atrakcích.

Prémiová třída: Sever (jezero Garda a severoitalská jezera) Kdo ocení blízkost Německa a perfektní infrastrukturu severu, musí sáhnout hluboko do kapsy.

Regiony jako západní břeh jezera Garda (např. Salò nebo Desenzano) nebo jezero Como patří k nejdražším místům v zemi. 
- Průměrná cena za metr čtvereční: 3 500 € až přes 6 000 € (v absolutně nejlepších lokalitách i výrazně více).
Co za své peníze dostanete?
Za cca 250 000 € získáte na severu většinou udržovaný, ale menší dvoupokojový prázdninový byt v rezidenci, často trochu stranou od břehu jezera. Ceny samostatně stojících vil s výhledem na jezero zřídka začínají pod 800 000 €.

Střední třída: Toskánsko a Umbrie Toskánsko je nadčasovým favoritem Němců. Ale ne všechna Toskánsko je stejná. Zatímco pobřeží (Versilia) a slavná vinařská oblast Chianti jsou velmi drahé, na severu (Garfanana) nebo na jihu (Maremma) a také v sousední Umbrii se ještě dají najít skutečné skryté poklady. Průměrná cena za metr čtvereční: 2 200 € až 3 800 €.
Co za své peníze dostanete?
Typický, okouzlující kamenný domek („rustico“) ve vnitrozemí, který je sice obyvatelný, ale tu a tam by snesl vizuální modernizaci, se cenově pohybuje většinou mezi 300 000 € a 450 000 €. Kompletně zrekonstruované luxusní nemovitosti s bazénem rychle překračují hranici milionu. 

Eldorado pro lovce výhodných koupí: Jih (Apulie a Sicílie) Kdo se obejde bez rychlé dostupnosti vlastním autem a raději nasedne do letadla, bude v hlubokém jihu Itálie odměněn fantastickými cenami. Zde vzkvétá trh s dostupným vlastním bydlením.
- Průměrná cena za metr čtvereční: 1 000 € až 1 800 €.
Co za své peníze dostanete?
Na jihu je poměr cena/výkon fenomenální. Za 150 000 € až 200 000 € pořídíte v Apulii nebo na Sicílii často již k nastěhování připravený samostatně stojící dům se zahradou nebo jeden z tradičních kruhových domů, tzv. trulli. Kdo je zručný a nebojí se renovace, najde v historických centrech měst malé městské domy často již od 50 000 €. K každé kupní ceně je v Itálii třeba připočítat ještě vedlejší náklady spojené s koupí!
Ty se pohybují v rozmezí 10 % až 15 % z kupní ceny (na notáře, registrační daně a provizi realitní kanceláři), v závislosti na tom, zda nemovitost kupujete jako hlavní bydliště (Prima Casa) nebo jako rekreační dům (Seconda Casa). Zde je vhodný závěr, který blogový příspěvek emocionálně završí, ještě jednou shrne nejdůležitější klíčové sdělení a podnítí čtenáře k interakci otázkou: „Dolce Vita“ je na dosah – pokud k tomu přistoupíte správně. Sen o vlastním domě pod italským sluncem je pro Němce atraktivnější a realističtější než kdy jindy. V době přehřátých realitních trhů v domovské zemi, flexibility díky práci z domova a lákavých daňových výhod na jihu je Itálie mnohem víc než jen krásná dovolenková destinace – je to skutečné místo touhy s hmatatelnými ekonomickými výhodami. Ať už to nakonec bude elegantní byt u Gardského jezera pro spontánní víkendové výlety, historické „rustico“ v toskánských kopcích nebo cenově dostupný dům na pláži ve slunných Apulích: Itálie nabízí vhodnou nemovitost pro téměř každý rozpočet a každý životní styl. Ale při vší romantice a těšení se na víno, těstoviny a moře platí při koupi nemovitosti důležité pravidlo: „Nenechávejte svou německou pečlivost za hranicemi!“ Italský trh funguje podle vlastních pravidel. Kdo slepě podepisuje smlouvy, aniž by nechal nemovitost zkontrolovat nezávislým odborníkem („geometra“) na nelegální stavby, riskuje, že se sen o „dolce vita“ rychle promění v byrokratickou noční můru. Se správnou přípravou, realistickým pohledem na vedlejší náklady spojené s koupí a spolehlivým týmem na místě však vašemu osobnímu italskému snu nestojí absolutně nic v cestě. „Ci vediamo in Italia!“