Головна / Статті / Купівля будинку: Хто насправді є власником нерухомості?

Купівля будинку: Хто насправді є власником нерухомості?

Купівля будинку: Хто насправді є власником нерухомості?

Купуючи будинок, багато хто в першу чергу зважає на місце розташування, ціну та стан нерухомості. При цьому часто недооцінюють один із вирішальних моментів: земельну ділянку, на якій стоїть будинок. З юридичної точки зору це навіть є центральним елементом угоди купівлі-продажу.

Будинок і земельна ділянка — нерозривно пов'язані

У Німеччині діє принцип: «Земля визначає все». Це означає, що будівля з юридичної точки зору не є самостійним об’єктом, а нерозривно пов’язана з земельною ділянкою. Той, хто купує будинок, зазвичай автоматично набуває також і земельну ділянку.

Це правило закріплено в Цивільному кодексі (§ 94 BGB): будівлі є так званими «основними складовими» земельної ділянки. Тому роздільне право власності можливе лише в особливих випадках.

Кому належить земельна ділянка при купівлі будинку?

1. Стандартний випадок: покупець стає власником і того, і іншого

Після зустрічі з нотаріусом та реєстрації в земельному кадастрі ти юридично стаєш власником як будинку, так і земельної ділянки.

Особливі випадки, про які ви повинні знати

2. Право на спадкове користування: будинок належить тобі, а земельна ділянка — ні

Типові терміни: 50–99 років

Ризик:

Важливо: У земельному кадастрі тоді чітко зазначається право на спадкову оренду.

3. Часткова власність та власність на квартиру

Отже, ти є співвласником, а не єдиним власником земельної ділянки.

4. Оренда або права користування

Тут слід бути особливо обережним, оскільки ці права можуть суттєво впливати на вартість та використання.

Кадастр: найважливіше джерело інформації

Розділ I

Розділ II

Розділ III

Практична порада: завжди проси показати тобі актуальну виписку з земельного реєстру або перевір її через нотаріуса.

Типові питання щодо земельної ділянки

Чи належить земельна ділянка повністю до будинку?
Так, зазвичай. Виняток: право на спадкову забудову

Чи можна придбати будинок і земельну ділянку окремо?
Тільки за допомогою спеціальних юридичних конструкцій

Що важливіше — будинок чи земельна ділянка?
У довгостроковій перспективі земельна ділянка часто має вирішальне значення для вартості

Оцінка: чому земельна ділянка така важлива

  1. Вартість ділянки (зазвичай зростає)
  2. Вартість будівлі (з часом знижується)

Тому діє правило:
гарне розташування = ділянка зі стабільною вартістю

Перелік питань перед купівлею

Купуючи будинок, у більшості випадків ти купуєш не лише чотири стіни, а й ділянку землі — і саме це визначає справжню вартість. Ділянка повністю належить тобі, якщо немає права на спадкову забудову або особливих обставин. Якщо ти уважно придивишся до цього, то уникнеш подальших проблем і приймеш значно кращі інвестиційні рішення.

Право на спадкову забудову в Мюнхені: наскільки це поширено і на що слід звернути увагу?

У містах з дуже високими цінами на землю — особливо в Мюнхені — право на спадкове користування земельною ділянкою відіграє значно більшу роль, ніж у сільських регіонах. Це не стандартний випадок, але зустрічається помітно частіше, ніж у середньому по країні.

Чому право на спадкову оренду частіше зустрічається саме в Мюнхені

Серед власників часто зустрічаються:

Наскільки поширене право на спадкову оренду в Мюнхені?

У оголошеннях про нерухомість часто зустрічається зазначення:
«Будинок на землі, що надається у спадкову оренду»

Типові умови в Мюнхені

Приклад:
Вартість ділянки: 800 000 євро
Орендна плата: 3 % 24 000 євро на рік

Переваги та недоліки

Переваги

Недоліки

Важливий фактор: залишковий термін

Наприкінці терміну дії:

Тенденція ринку

Право оренди землі є актуальною моделлю на ринку нерухомості Мюнхена. Воно може бути доцільним, якщо розташування є важливішим за право власності на земельну ділянку, а умови ретельно перевірені. Однак без аналізу це може принести недоліки в довгостроковій перспективі.